В ГК РФ имеется ряд специальных предписаний, отражающих некоторые особенности содержания и исполнения договора мены в сравнении с аналогичными правилами о договоре купли-продажи.

Прежде всего, необходимо учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена . Поэтому, если в договоре мены отсутствуют указания на цену или хотя бы сравнительную стоимость обмениваемых товаров, они предполагаются равноценными . В этом случае расходы по исполнению договора, в том числе по передаче и принятию обмениваемых товаров, возлагаются на ту сторону, которая в конкретной ситуации несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 ГК), в частности обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по его принятию. Договором мены может быть предусмотрено иное распределение таких обязанностей, например их возложение на одного из участников.

Однако закон рассматривает в качестве мены и ситуации, когда по условиям договора обмениваемые товары не являются равноценными. Тогда сторона, предоставляющая в обмен меньший по стоимости товар, обязана оплатить другой стороне разницу в ценах обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК). Обмен товарами по данному договору совсем не обязательно должен быть одномоментным и осуществляться "из рук в руки". По условиям конкретного договора одна из сторон может быть обязана передать товар ранее, чем другая предоставит обмениваемый товар. В таком случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК). Для нее это означает, прежде всего, возможность приостановить передачу товара либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент предварительно не передал ей товар.

Переход права собственности на обмениваемые товары в соответствии со ст. 570 ГК по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е. предполагается одновременным для каждой из сторон договора (если только иное прямо не предусмотрено законом или договором). Такое положение призвано предотвратить ситуацию, в которой сторона, первой получившая товар, приобретает на него право собственности, не выполнив встречной обязанности по передаче контрагенту другого товара.

Особенностью в отношениях мены обладает также правило об эвикции - ответственности продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. Согласно общей норме п. 1 ст. 461 ГК продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Для отношений мены это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения соответствующих убытков, но и возвращения полученного в обмен товара.

Исполнение договора. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

В рамках исполнения основной обязанности по договору мены (передача обмениваемого товара в собственность контрагента) каждая из сторон должна обеспечить передачу соответствующего товара в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не предусмотрено договором мены, вместе с товаром должны быть

переданы принадлежности передаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи.

Момент исполнения обязанности передать товар определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности соответствующей стороны по доставке товара, - моментом вручения товара другой стороне; во-вторых, если в соответствии с договором мены товар должен быть передан контрагенту в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение последнего в соответствующем месте; и наконец, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи. В последнем случае датой исполнения обязательства должна признаваться дата соответствующего документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки контрагенту, либо дата приемо-сдаточного документа.

По общему правилу датой исполнения обязательства по передаче товара определяется момент перехода риска случайной гибели или случайной порчи товара. Однако, в отличие от договора купли-продажи, исполнение обязательства по передаче товара еще не влечет перехода права собственности на товар к контрагенту. Для этого требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче товара в обмен на полученный ею товар.

Если объектом мены являются товары, определяемые родовыми признаками, при исполнении договора мены важное значение имеет количество подлежащих передаче товаров, которое должно быть предусмотрено в договоре в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Допускается также возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п. 1 ст. 465 ГК), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора мены, не определяемых с помощью диспозитивных норм, и его отсутствие в договоре влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче на момент исполнения договора.

Договором мены может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору соответствующая сторона обязана передать контрагенту товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 ГК).

В договоре мены могут быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству обмениваемых товаров. В этом случае передаваемые товары должны соответствовать указанным требованиям. В остальных случаях передаваемые товары должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Договор мены может включать также условия о комплектности товара (или о комплекте товаров), о требованиях, предъявляемых к таре и упаковке обмениваемых товаров и т.п. В этих случаях будут подлежать применению соответствующие положения о договоре купли-продажи.

Неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанности по передаче товара влечет для соответствующей стороны негативные последствия, предусмотренные ГК как применительно к нарушениям отдельных условий договора купли-продажи, так и на случай нарушения всякого гражданско-правового обязательства. В частности, контрагент вправе требовать возмещения причиненных убытков (ст. 15, 393 ГК). В случае, если по договору мены подлежала передаче индивидуально-определенная вещь, контрагент (при условии исполнения своей обязанности по передаче товара) вправе требовать отобрания этой вещи у стороны, не исполнившей обязательство, и передачи ее на предусмотренных договором условиях (ст. 398 ГК).

Договором мены могут быть предусмотрены иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по передаче обмениваемого товара.

Сторона договора мены несет также обязанности, предусмотренные ГК в отношении покупателя по договору купли-продажи (за исключением, разумеется, обязанности по оплате обмениваемых товаров).

Каждая из сторон по договору мены обязана принять переданный ей товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда соответствующая сторона наделена (в соответствии с нормами о договоре купли-продажи) правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если ей передан товар с недостатками, которые носят существенный характер.

Выполнение обязанности принять товары в срок и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что соответствующая сторона должна совершить все необходимые действия, позволяющие контрагенту передать ей товары (сообщить адрес, по которому товары должны отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товаров, если такая обязанность вытекает из договора, и т.п.).

Конкретные действия, необходимые для обеспечения передачи и получения соответствующих товаров, в случае, когда договором мены не предусмотрен порядок принятия обмениваемых товаров, предопределяются установленным сторонами способом передачи этих товаров. Если договором предусмотрено, что товар передается путем его вручения контрагенту или указанному им липу (при доставке товара), контрагент должен обеспечить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответствующими уполномоченными представителями. В случаях, когда согласно условиям договора мены товар должен быть передан в месте нахождения товара («самовывоз»), контрагент должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях и транспортного средства, для принятия товара и его вывоза.

В остальных случаях, когда договором мены не предусмотрены доставка товаров либо его принятие в месте нахождения передающей стороны и передача товара производится путем его сдачи транспортной организации или организации связи, действия соответствующей стороны по принятию товара состоят в его приемке соответственно от перевозчика или организации связи. Такая приемка должна осуществляться с соблюдением всех требований, предусмотренных транспортным законодательством и законодательством об услугах, оказываемых организациями связи.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по принятию товара либо отказ от принятия предусмотренного договором мены товара влечет для соответствующей стороны негативные последствия. Ее контрагент получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путем обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права стороны, передающей товар, могут быть обеспечены также путем взыскания с контрагента стоимости товара и расходов, связанных с его хранением.

Непринятие переданного товара может служить основанием для отказа от исполнения договора, что влечет расторжение договора мены. Независимо от выбранного способа защиты от незаконных действий стороны, уклоняющейся от принятия товара, ее контрагент сохраняет право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Договор мены – это очень близкий родственник договора купли-продажи.

Договор мены – это такой договор, по которому каждый участник этого договора передает какой-либо товар другому участнику договора в собственность в обмен на другой товар (Гл. 30 ГК).

По договору мены две или более сторон обязуются передать в собственность другой стороне определенный товар в обмен на другой товар. Этот договор обеспечивает передачу товара в собственность. Этот обмен происходит без применения денег.

Договор мены самый древний договор. Договору мены уделено лишь 5 статей в ГК. На договор мены распространяются нормы купли-продажи.

Договор мены, также как и договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.

В этом договоре могут участвовать собственники, поскольку они должны передать товар в собственность другой стороны.

Предмет договора.

Каждая сторона обязана передавать товар. Если состоялся акт обмена, то предполагается, что товары равноценные. Если они оказались неравноценными, то их все равно можно обменять, но в этом случае та сторона, которая передает более дорогостоящий товар имеет право получить разницу в цене. Операция по доплате возможна только тогда, когда стороны заранее во время заключения договора согласились с тем, что товары неравноценные. Если акт обмена уже состоялся, то доплата не производится.

Каждая сторона становится собственником тогда, когда она выполнит свою обязанность по передаче.

Каждая сторона должна передать товары надлежащего качества. Специально эти вопросы нормы ГК для договора мены не регулирует, отсылая к договору купли-продажи.

Каждая сторона в договоре мены выступает как продавец передаваемого товара.

Каждый участник такого договора выступает и в качестве продавца и в качестве покупателя одновременно.

Характеристики договора мены:

1. консенсуальный договор;

2. возмездный договор – передача товара сопровождается встречным правом на получение равноценного товара;

3. двусторонний договор – праву одного лица корреспондирует обязанность другого лица.

Если стороны знают, что товары неравноценны, но стороны заключили договор, то та сторона, которая получила более дорогой товар, должна вернуть разницу.

Можно также обмениваться правами (не только вещами).

Субъекты договора мены. Субъектами договора мены могут быть любые лица: и юридические и физические лица, и государства, государственные организации и предприятия, и муниципальные образования и т.п.

Тема 3. Договор дарения.

Договор дарения – это такой договор, по которому одна сторона (даритель) передаёт (или обязуется передать) другой стороне (одаряемому) в собственность определённое имущество безвозмездно или безвозмездно передаёт имущественное право или освобождает одаряемого от какой-либо имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Особенности договора дарения:

1. договор дарения всегда безвозмездный,

2. этот договор односторонний (у одаряемого нет никаких обязанностей);

3. договор между живыми лицами (нельзя заключать договор дарения с условием “после смерти дарителя”);

4. он может быть и реальным, и консенсуальным. Консенсуальный договор дарения должен быть заключен обязательно в письменной форме. В устой форме договор дарения никакой юридической силы не имеет.

5. договор дарения тесно связан с моральными нормами, носит личный характер (порождает права, которые тесно связаны с личностью).

В законе предусмотрены случаи, когда даритель, обещавший письменно что-либо подарить, может не исполнять свою обязанность:

1. когда одаряемый совершил действия, направленные против личности дарителя;

2. если после того, как даритель обещал подарить дорогой подарок, его жизненные условия значительно изменились и исполнить договор затруднительно, даритель может отказаться от этого договора.

То право, которое возникает у одаряемого, носит личный характер. Уступить это право одаряемый не может. Если одаряемый умер, не успев получить подарка, то наследники не имеют право на получение дара. Это право не переходит по наследству. Обязанность дарителя в свою очередь передаваема, может от личности дарителя отделятся. Обязанность дарителя передается по наследству.

Форма договора дарения. Реальные договоры совершаются обычно путем конклюдентных действий. Письменная форма договора необходима, когда договор носит консенсуальный характер. Устное соглашение юридического значения не имеет.

Дарение недвижимого имущества всегда должно быть письменным, а также договор подвергается государственной регистрации в органах государственного реестра.

Предмет договора дарения. Предметом договора может быть имущественные блага – вещь или набор вещей, не изъятые из оборота, имущественные права, но это имущественное право должно быть отделимо от личности (ценная бумага, расписка и т.д.), освобождение одаряемого от имущественной обязанности (прощение долга).

Если обязанность одаряемого существует перед третьим лицом, даритель может перевести эту обязанность на себя, но кредитор (третье лицо) должно дать свое согласие.

Стороны договора дарения. В качестве дарителя может выступать собственник или обладатель права. Договор дарения может совершаться не только гражданами, но и юридическими лицами, а также государственные организации.

Не могут выступать в качестве дарителя малолетние и недееспособные (такой договор ничтожный). Не имеют право совершать договоры дарения между собой коммерческие организации.

Есть лица, которые не имеют право принимать подарки:

1. государственные служащие, если этот подарок связан с их служебной деятельностью;

2. работники медицинских, образовательных учреждений, учреждений социальной помощи (ни от тех лиц, которые в этих заведениях находятся, ни от их родственников).

Однако разрешается брать подарки в связи с протокольными событиями (напр., юбилей Университета), если стоимость подарка не превышает 3 т.р. Если стоимость подарка выше 3 т.р., то подарок является собственностью государства или муниципального образования.

Договор, заключаемый путем конклюдентных действий (реальный) : этот договор считается заключенным и не порождает никаких обязанностей. Такие договоры получили название “вещные договры”. Юридически договор дарения римское право не знало. Никаких последствий юридического характера не порождалось. С другой стороны – этот договор сразу заключается и сразу исполняется. Все-таки обязанности возникают: даритель должен обеспечить право собственности у одаряемого.

Договор, заключаемый в письменной форме (консенсуальный). Здесь возникают определённые права и обязанности.

Обязанности возникают только у дарителя:

1. Даритель обязан передать дар. Эта обязанность отпадает только в двух случаях (существенным образом изменилось имущественное положение дарителя в худшую сторону; когда одаряемый совершил действия, направленные против личности дарителя). В договоре «дар» должен быть точно определен и только тогда этот договор будет действительным. Если даритель не выполнил эту обязанность, то одаряемый может истребовать имущество у дарителя (взыскать стоимость этого имущества). Если одаряемый не успел получить дар и умер, то наследники не имеют право получить данный дар.

2. Даритель обязан обеспечить возникновение у одаряемого право собственности. Если даритель подарил чужое имущество, то одаряемый может взыскать убытки с дарителя;

3. В этом имуществе не должно быть дефектов. Если в имуществе появятся дефекты и эти дефекты станут причиной каких-то потерь, то одаряемый может потребовать возмещения убытков, потому что они вызваны ненадлежащим качеством подаренного имущества. Чтобы этот иск был удовлетворен требуется ряд условий:

· дефекты должны быть не явные, а скрытые;

· даритель знал об этих дефектах и не предупредил о них одаряемого;

· учитывается вина дарителя.

У одаряемого есть обязанность принять дар, которая носит юридический характер. За нарушение этой обязанности ответственность ограниченна: одаряемый в случае отказа от дара, обязан возместить расходы, которые понес даритель.

Расторжение договора дарения. Случаи расторжения договора:

1. одаряемый совершил умышленное противоправное действие (преступление), направленное против личности дарителя или против близких дарителю лиц;

2. если подаренное имущество сохраняет ценность для дарителя, а одаряемый не ценит этого имущества и относится к дару таки образом, что оно может быть уничтожено, даритель имеет право требовать, чтобы одаряемый вернул это имущество дарителю;

3. даритель переживает одаряемого, и это прямо предусмотрено в договоре дарения.

Договор мены (понятие, содержание)

По договору мены каждая из сторон обязана представить другой стороне товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Положения договора мены основываются на положениях договора купли-продажи, хотя договор мены исторически возник раньше договора купли-продажи и был постепенно вытеснен из оборота с возникновением денежного обращения. В настоящее время этот договор применяется редко. Принято считать, что договор купли-продажи является разновидностью договора мены и отличается от него тем, что плата по договору осуществляется деньгами, а не товаром.

^ Характеристика договора мены: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Регулируется договор мены только нормами ГК РФ, причем как нормами, относящимися к договору мены (ст. 567-571 ГК), так и нормами, регулирующими договор купли-продажи (п. 1 ст. 567 ГК). Из норм, регулирующих договор купли-продажи, к договору мены применяются положения о качестве, ассортименте, комплектности, таре товара, о продаже имущественных прав, о порядке заключения договора, о последствиях нарушения договора.

Разновидностью договора мены является бартер - договор об обмене товаров, применяемый во внешней торговле. Особенностью этого договора является то, что для его заключения стороне требуется соответствующая лицензия, а обмениваемые по данному договору товары должны быть равноценными. Бартерные сделки регулируются Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок».

^ Ответственность сторон:

• * при передаче товара с недостатками для стороны наступают последствия, предусмотренные нормами о договоре купли-продажи;
• * при изъятии третьим лицом товара, полученного по договору мены, потерпевшая сторона может потребовать от контрагента товар, полученный им при обмене, и возмещение убытков (ст. 571 ГК).

Предметом договора мены могут быть оборотоспособные товары, свободные от обременения, а также имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК). Предмет договора является единственным существенным условием договора. Обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае разницы в их цене производится доплата стороной, представившей товар более низкой стоимости (п. 2 ст. 568 ГК).

В качестве цены за получаемый товар выступает стоимость передаваемого товара.

Стороны договора не имеют специального названия, но их особенность состоит в том, что каждая сторона одновременно является и продавцом, и покупателем. Состав участников сторон несколько ограничен: не может быть участником этого договора государство. В роли сторон могут выступать лишь юридические лица и граждане, причем последние должны обладать гражданской дееспособностью, а все участники должны иметь имущество на вещном праве.

Срок договора определяется сторонами. Предполагается, что передача товара должна осуществляться одновременно, но закон не исключает возможность передачи товара по этому договору в разное время. В том случае, когда товар передается сторонами одновременно, право собственности на него возникает с момента такой передачи. В том же случае, когда товар передается в разное время, право собственности у сторон возникает только после передачи товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Последнее положение является новым в гражданском праве. К договорам, по которым передаются товары в разное время, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328, 569 ГК).

Форма договора может быть устной лишь в двух случаях: а) в договорах между гражданами на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда; б) между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении. Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152-162 ГК).

^ Порядок заключения договора аналогичен порядку заключения договора купли-продажи.

Особенности содержания договора:

• * права и обязанности сторон одинаковы, причем обязанности одной стороны соответствуют правам другой стороны;
• * основными обязанностями сторон являются передача товара в собственность другой и несение расходов по передаче и принятию товаров. Расходы несет обязанная сторона (п. 1 ст. 568 ГК).

Договор мены, наряду с договором купли-продажи , также рассматривался в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров . Различие между договорами мены и купли-продажи состояло в том, что по договору мены оба контрагента должны передать друг другу вещи, и при этом встречным предоставлением в обмен на вещь не могут быть деньги. Кроме того, по договору мены недвижимое имущество могло быть предметом в строго ограниченных случаях.

В советский период развития гражданского права договор мены был сохранен в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. В ГК РСФСР 1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право».

ГК РСФСР 1964 г. включал в себя отдельную главу 22 «Мена», состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Договор мены определялся как договор, по которому между сторонами производится обмен одного имущества на другое; при этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает.

Понятие договора мены . По договору мены стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность (ст. 567 ГК РФ).

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что сторонами заключен договор мены, поэтому исковые требования, заявленные истцом, неправомерны.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав спорную сделку договором мены исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы о мене и существу мены. Поскольку обмен имущественных прав на товары ни тому ни другому не противоречит, то согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30 ГК РФ о купле-продаже, применяются к продаже имущественных прав.

К имуществу ст. 128 ГК РФ относит как собственно вещи, так и имущественные права, которые в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ могут принадлежать собственнику на праве владения, пользования и распоряжения.

Так как сама по себе передача имущественных прав не противоречит природе договора мены, имущественные права могут обмениваться на товары.

Поскольку заключенный сторонами договор мены не содержит условия о неравноценности обмениваемых товаров, разница в ценах, исходя из ст. 568 ГК РФ, оплачиваться не должна.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

К объектам гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ относятся вещи, иное имущество (товар), в том числе имущественные права. Понятие «имущество» является собирательным. Имущественные права как объект гражданских прав обладают определенными особенностями, которые должны учитываться сторонами при совершении сделок. Они не являются товаром в том смысле, который придает этому понятию кодекс.

Как следует из ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные §_1 главы 30, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Указанная статья не распространяется автоматически на те случаи, когда предметом договора мены являются имущественные права.

Уступка права требования не может быть предметом договора мены, поскольку в этом случае невозможен переход права собственности , как того требует данный договор, и не может быть соблюдено его условие о передаче одного товара в обмен на другой.

Кроме того, сторона, передавшая право требования, отвечает только за действительность этого требования, а не за его исполнение должником.

Суд кассационной инстанции указал, что сторонами заключен смешанный договор, поэтому спорные отношения должны решаться судом с учетом содержащихся в нем правил и существа сложившихся между его участниками правоотношений .

Таким образом, имущественные права не являются предметом договора мены.

Также не относятся к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги .

С момента внесения в договор мены условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости переданного товара отношения между сторонами должны регулироваться нормами о договоре купли-продажи.

Условие договора о предмете считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). При невозможности определить по договору мены наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным.

Форма договора мены .

К форме договора мены, как следует из п. 2 ст. 567 ГК РФ, применяются положения ГК РФ о форме договора купли-продажи.

В свою очередь, к форме договора купли-продажи применяются общие положения ГК РФ о форме сделок (статьи 158-164 ГК РФ).

Напомним, что применительно к договору купли-продажи специальные правила, относящиеся к форме договора (и к дополнительным условиям действительности договора), установлены в отношении таких видов купли-продажи, как договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия (статьи 550, 551, 558, 560 ГК РФ).

Соответственно устанавливаются дополнительные требования к форме и условиям действительности договора мены указанных объектов.

а) Договор мены объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору мены к покупателю подлежит государственной регистрации . Исполнение договора мены объектов недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

б) Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет признание договора незаключенным.

в) Если объектом договора мены является предприятие как имущественный комплекс, то договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В данном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Кроме того, данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности перехода права собственности на обмениваемые товары.

Отличием договора мены от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Как рассматривалось в главе 1, по общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на обмениваемые товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче соответствующих товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). Данное правило является диспозитивным: законом или договором момент перехода права собственности может определяться иначе.

Обязанности сторон по договору мены .

Стороны по договору мены несут одинаковые обязанности. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязуется принять взамен.

Основные обязанности и последствия их неисполнения совпадают с обязанностями покупателя, а также продавца и последствиями их неисполнения по общим положениям о купле-продаже. Так, каждая из сторон обязана:

1) передать товар;

2) передать товар свободным от прав третьих лиц.

Применительно к договору мены ГК РФ устанавливает дополнительные права стороны, у которой изъят товар третьим лицом в порядке эвикции (ст. 571 ГК РФ):

• требовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен;
• требовать применения меры ответственности (возмещение убытков);

3) передать товар со всеми принадлежностями и документами;

4) передать товар в количестве, определенном в договоре;

5) передать товар в согласованном ассортименте;

6) передать товар надлежащего качества;

7) передать товар в согласованных комплектности и комплекте;

8) передать товар в таре и (или) упаковке;

9) известить другую сторону о нарушении ею условий договора в разумный срок;

10) принять переданный товар.

В соответствии с п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По смыслу п. 1 статьи 568 Гражданского Кодекса Российской Федерации при обмене равноценными товарами их передача исчерпывает содержание обязанности каждой из сторон. Правильной классификацией отношений, складывающихся в процессе товарного и товарно-денежного обмена, могло бы способствовать выделение основных элементов и особенностей договора мены. Дефиниция мены содержится в п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой». Содержащееся в законе определение договора мены показывает, что он является не только взаимным (двусторонним), но и возмездным (т.е. каждая сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей), консенсуальным (т.е. для заключения договора достаточно соглашения сторон по всем существенным условиям).

По договору мены его участники взаимно обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары) при этом одна сторона, приобретает вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах) передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим сторона должна руководствоваться нормами статьи 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации о покупателе (когда получает товар) и одновременно нормами о продавце (когда передает товар). Особое значение это обстоятельство имеет для предпринимателей (юридических лиц и граждан) так как такое совпадение в одном лице разных сторон договора требует учитывать особые правила при уплате налогов. При этом права и обязанности сторон тождественны, причем правам одной стороны соответствуют обязанности другой.

Исполнение договора мены осуществляется в определенном порядке, позволяющем выделить следующие стадии:

• 1. Выполнение обязательств по доставке товара к месту передачи;
• 2. Выполнение обязательств по передаче товара другой стороне (обе стороны, как и на первой стадии, выступают в качестве продавца);
• 3. Приемка передаваемого другой стороной товара (на этом этапе обе стороны выступают в качестве покупателя).

Указанная последовательность исполнения обязательств является ориентировочной, общей. Вместе с тем, она может быть изменена соглашением сторон, например, при несовпадении времени передачи одного товара в обмен на другой, неравноценности передаваемого имущества и, как следствие, возникновение обязанности у одной из сторон по оплате разницы стоимости и прочее.

Как уже говорилось выше, договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Договор мены относится к консенсуальным договорам, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора, а момент вступления договора в силу не связывается с фактической передачей сторонами обмениваемых товаров. Собственно, фактический обмен товарами представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора мены. Даже в тех случаях, когда момент вступления договора в силу в соответствии с его условиями совпадает с фактической передачей сторонами товаров друг другу, мы можем говорить о том, что данный договор мены исполняется в момент его заключения, но не о реальном характере договора. Договор мены является консенсуальным договором, потому что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены является возмездным, поскольку каждая из его сторон за исполнение своих обязанностей по передаче товара контрагенту должна получить от последнего встречное предоставление в виде другого обмениваемого товара.

Договор мены является двусторонний, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре мены имеют место две ярко выраженные встречные обязанности, одинаково существенные и важные: каждая из сторон обязуется передать контрагенту соответствующий обмениваемый товар, - которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными.

Данный договор часто заключается при обмене недвижимости, право собственности, на которую подлежит обязательной регистрации. Во избежание трудоемкой процедуры регистрации перехода права собственности, используется образец договора мены, заменяющий собой договоры купли-продажи.

Классификация договоров мены:

• 1. Договор мены акций (между юридическими лицами);
• 2. Договор обмена валютных фондов;
• 3. Договор мены именных ценных бумаг;
• 4. Договор мены жилой площади;
• 5. Договор мены квартир;
• 6. Договор мены квартиры на товар;
• 7. Договор мены автомобилей;
• 8. Договор мены жилого дома на квартиру;
• 9. Договор мены жилых домов;
• 10. Договор мены квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом;
• 11. Договор мены земельных участков;
• 12. Договор мены квартиры на нежилое здание;
• 13. Товарообменный (бартерный) договор.

Договор мены акций (между юридическими лицами)

Акция является одним из видов собственности. Собственником акции может быть любой гражданин или юридическое лицо (организация). В соответствии с действующим законодательством мена акций как имущества возможна, но при этом необходимо соблюдение ряда условий: заключение письменного договора, его нотариальное удостоверение, обязательное проставление в договоре стоимости акций и имущества, на которое они меняются. Договор мены является основанием для внесения записи в реестр акционеров о новом собственнике акций. Договор мены акций можно рассматривать как два последовательных договора купли-продажи: первый - на покупку акций за деньги; второй - на покупку имущества тли товаров продавцом акций у покупателя по установленной стоимости. Оформляется сделка купли-продажи акций в письменной форме.

Договор обмена валютных фондов

В настоящее время обмен валюты происходит в соответствии с валютным курсом, устанавливаемым согласно паритету покупательной способности. Современная форма валютного курса - не фиксирована, а плавающая. Корректировка курса осуществляется государственными банками по требованию правительства. Обмен валюты, не являющейся свободно используемой, производится государством, валюта которого покупается, если такое государство и государство, являющееся покупателем, не приходит к договоренности относительно иной процедуры.

Государство, покупающее у Фонда свободно используемую валюту другого государства и желающее обменять ее в момент покупки на другую свободно используемую валюту, производит такой обмен с другим государством по требованию этого государства. Указанный обмен производится на свободно используемую валюту по выбору другого государства по курсу обмена.

Договор мены именных ценных бумаг

Ценная бумага - это документ, удостоверяющий имущественные права с соблюдением установленной формы, осуществление данных прав возможны только при предъявлении документа. Сделки с ценными бумагами должны быть совершены в простой письменной форме. Сделка в простой письменной форме может быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или уполномоченными представителями.

По договору мены ценных бумаг каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать (ст. 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Данная сделка может быть зарегистрирована профессиональным участником рынка ценных бумаг, если он является одним из участников сделки, в этом случае регистратору предоставляется только передаточное распоряжение. Передаточное распоряжение регистратору выдается собственником акций, права на которые необходимо перерегистрировать.

Договор мены жилой площади

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах. Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена. Для обмена жилого помещения требуется письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей совершеннолетних членов их семей. Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документами. В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий: регистрация сделки - договор мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется статьями 72-74 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируется статьями 567-571 гл. 31 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обмениваемых ордеров.

Договор мены квартир

По договору мены любая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой. Участник договора мены квартиры обладает правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилья, которое он дает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

При реализации договора мены жилое помещение обменивается на собственность (в данном случае на жилое помещение), но не на денежные средства, как это имеет место при осуществлении сделок купли-продажи. Правовое регулирование отношений сторон по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли-продажи (предмет договора, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон договора).

Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора - жилья, его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры - происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Договор мены квартиры на товар

В соответствии с п. 1 статьи 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой стороны один товар в обмен на другой. Если хотя бы одна сторона сделки предоставляет другой не товары, а работы или услуги, то такая сделка не является товарообменной.

Объектами договора мены являются любые вещи, не изъятые из оборота и оборот которых не ограничен. Это движимые вещи, в том числе ценные бумаги и валютные ценности, а также недвижимое имущество, например, земельные участки, постройки, квартиры.

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами. Закон устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 Гражданского Кодекса Российской Федерации). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Договор мены автомобилей

Любой автомобиль можно обменять на какое-либо иное имущество или другой автомобиль. Для оформления такого обмена заключается договор мены. Согласно договора мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который он обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Товары при этом могут быть равноценными и неравноценными.

В договоре мены автомобиля (как и в договоре купли-продажи) должны содержаться: основные характеристики автомобиля; указание на правоустанавливающий документ, на основании которого автомобиль принадлежит дарителю; основные характеристики того имущества, на которое меняется автомобиль. В договоре может быть указан порядок расчетов за обмениваемое неравноценное имущество. Если такого условия в договоре нет, то разница в цене должна быть оплачена непосредственно до или после передачи обмениваемого имущества (п. 2 ст. 568 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Договор подписывается обеими сторонами сделки.

Договоры мены автомобилей подлежат государственной регистрации в том случае, если автомобиль меняется на недвижимость, поскольку договоры по отчуждению недвижимости подлежат государственной регистрации. Если же автомобиль меняется на какое-либо другое движимое имущество, то такой договор мены не подлежит государственной регистрации.

Договор мены жилого дома на квартиру

Для заключения договора мены жилого дома на квартиру собственникам необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе свое право собственности на эти помещения и получить свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договора мены недвижимости. Обязательно должно быть указано местоположение объекта недвижимого имущества. Так как предметом данного договора являются самостоятельные объекты недвижимости - квартира и жилой дом, то при заключении договора следует иметь, в виду, что если собственником недвижимости является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора являются несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор мены, согласно п. 1 статьи 26, п. 1 статьи 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации заключается ими самостоятельно, но при этом необходимо письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение сделки.

Особенностью данного договора мены жилого дома на квартиру является то, что осуществляется обмен объекта недвижимости, прочно связанного с землей. Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Одна из сторон при заключении рассматриваемого договора мены обязана предоставить другой стороне имеющуюся у нее информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Сведения об ограничениях (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор мены, в противном случае в регистрации сделки может быть отказано.

Договор мены жилых домов

Жилой дом - это объект права частной собственности любого гражданина. Жилой дом может быть приобретен по договору купли-продажи, мены, дарения и так далее.

Договор мены жилых домов - одна из разновидностей договора мены. Особенностью этого договора является то, что предметом договора являются объекты недвижимости прочно связанные с землей. Мена жилого дома, находящегося на земельном участке проводится только вместе с земельным участком.

Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями. Договор мены жилых домов должен содержать, помимо имени, описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор мены жилых домов, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Договор мены квартиры в доме государственного и общественного жилищного фонда на жилой дом

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, представляет собой жилищный фонд. По рассматриваемому договору мены одна сторона приобретает право собственности на жилой дом, а другая сторона теряет право собственности на жилой дом и приобретает право нанимателя другого помещения. В данном случае предметом договора является объект жилого фонда: квартира, собственником которой является Российская Федерация или муниципальное образование, и жилой дом, принадлежащий гражданину на праве частной собственности.

Бывший собственник жилого дома по договору мены приобретает следующие права: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещение временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального, жилищного фонда на жилой дом подлежит государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества (жилого дома) на имущественное право (право найма). Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемого жилого дома.

Договор мены земельных участков

Земельный участок - это часть поверхности земли, границы, площадь, местоположения которых отражены в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Стороны при заключении договоров мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков: устанавливающиеся право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

По договору мены земельных участков обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества, и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Обе стороны должны зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе: сове право на объекты мены; договор мены в письменной форме; возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены). Возможно оформить данный договор мены с передаточным актом. Особенность данной разновидности договора мены состоит в составлении сторонами договора актов о передаче друг другу земельных участков, являющихся предметами договора.

Договор мены квартиры на нежилое здание

Особенностью договора мены квартиры на нежилое здание является то, что предметами договора являются объекты недвижимости с разным целевым назначением. Собственниками нежилых зданий и строений могут являться как граждане, так и юридические лица. Если собственником является гражданин, то в таких случаях для заключения договора мены необходимо нотариально заверенное согласие супруга, как и в договоре мены квартир. Если здание (строение) находится в собственности юридического лица, то возникают особенности, характерные для всех сделок с недвижимостью, находящейся в собственности таких субъектов гражданского права. Такие особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица.

В рассматриваемом договоре мены обязательно должны быть указаны, какое недвижимое имущество подлежит передаче, его расположение. В договоре мены квартиры на нежилое здание (строение) необходимо четко и правильно указать месторасположение объектов и другие характеристики. Договор мены квартиры на нежилое здание (строение) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Товарообменный (бартерный) договор

Бартерный договор - это разновидность договора мены. В случае бартерного обмена происходит передача прав собственности без использования средств платежа. В случае бартерного договора оформляются длительные отношения между контрагентами. Заключается одно общее письменное соглашение, а именно договор на проведение товарообменной (бартерной) операции, во исполнение которого партнерами в дальнейшем будут совершаться взаимные поставки товаров уже без заключения дополнительных письменных договоров. Допускается устная форма подобных сделок.

Товары, подлежащие обмену по бартерному договору, должны быть равноценны. При заключении данного договора сторонам необходимо обязательно указать срок его действия.