Общий порядок разрешения жилищных споров. Виды жилищных споров

Можно выделить следующие виды жилищных споров:

1. Споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными;

2. Споры при переходе права собственности на жилые помещения в порядке наследования;

3. Споры о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;

4. Споры о признании недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;

5. Споры об изменении договора социального найма жилого помещения;

6. Споры о вселении в жилое помещение;

7. Споры о выселении из жилого помещения;

8. Споры о разделе жилого помещения;

9. Споры о порядке пользования жилым помещением.

Рассмотрим наиболее распространённые виды жилищных споров.

Дела по спорам, связанным с сохранением самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, возникли после введения в действие Жилищного кодекса РФ, в ч. 4 ст. 29 которого предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Новая норма не определяет, в каком порядке и при каких условиях суд должен рассматривать дела такой категории. Одно из нее ясно: суд вправе сохранить жилое помещение в том состоянии, в котором оно существует после переустройства и (или) перепланировки, проведенных при отсутствии соответствующего документа о согласовании или с нарушением проекта. Целесообразность такой нормы очевидна, поскольку она позволяет сохранить переоборудования, направленные на повышение качества и благоустроенности жилого помещения, из чего суд и должен исходить при разрешении такого вопроса. Было бы абсурдно обязать гражданина, уплатившего административный штраф за допущенное правонарушение, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок). Это означало бы привлечение его к дополнительной ответственности, помимо административной, установленной за самовольное переоборудование жилого помещения.

В то же время в судебной практике возникла неопределенность в том, в каких случаях и в каком производстве должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком. В полной мере имеющаяся неопределенность может быть устранена посредством разъяснений Пленума Верховного Суда РФ по вопросам, выявленным при изучении складывающейся судебной практики применения жилищного законодательства. В настоящее время можно высказать некоторые соображения, основанные на анализе правовых норм и имеющихся материалов.

В отдельных случаях граждане, допустившие самовольное переоборудование, обращались с заявлениями об установлении различных юридических фактов, в частности, ненарушения прав и интересов граждан, проживающих в том же доме или квартире, соответствия требованиям законодательства произведенной перепланировки. Эти заявления разрешались судом по существу в порядке особого производства. С подобной практикой согласиться нельзя, так как непосредственно из заявлений усматривается наличие подведомственного суду спора о праве заявителя на жилое помещение в существующем состоянии. Факты, которые просят установить, имеют значение для разрешения этого спора, но сами по себе не подтверждают каких-либо прав и обязанностей заявителя. Если заявитель в целях оформления самовольно выполненных переоборудований в органе, осуществляющем согласование переустройств и (или) перепланировок, желает подтвердить отсутствие нарушений прав и интересов членов своей семьи или соседей либо соблюдение им установленных норм и правил, то он не лишен возможности получить письменное согласие указанных лиц, заключение уполномоченных органов, а в случае отказа - предъявить иск к гражданам о признании их возражений необоснованными либо оспорить в суде отказ в даче положительного заключения. Поэтому условия, необходимые для установления фактов, имеющих юридическое значение, отсутствуют, в соответствии с ч. 3 ст. 263 ГПК такое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

Понимание ч. 4 ст. 29 ЖК РФ возможно только с учетом ее места в системе норм жилищного права. Иногда ее толкуют в отрыве от других правовых норм и на основе подобного толкования делают вывод о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. Правовых оснований для такого вывода не имеется. Рассматриваемая норма включена в ст. 29 ЖК РФ, предписывающую привести самовольно переустроенное или перепланированное жилое помещение в прежнее состояние, в том числе в судебном порядке, если виновное лицо не устранит допущенное нарушение. В качестве одного из условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении него договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.

Таким образом, ст. 29 ЖК РФ наделяет суд правом отказать в удовлетворении иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если он при наличии соответствующего встречного заявления примет решение сохранить жилое помещение в существующем состоянии, установив, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В этом случае в резолютивной части решения суда должно быть указано, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не отрицает полномочия органа, осуществляющего согласование, и не содержит для него запрета самостоятельно по заявлению гражданина согласовать самовольно выполненные переустройства и (или) переоборудования и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Данные полномочия вытекают из иных норм, в частности из ст. 18 Конституции РФ, п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ.

Возможность оформления во внесудебном порядке ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых помещений предусмотрена и в нормативных правовых актах, принятых в некоторых субъектах РФ, например в п. 2 Постановления правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы". Отказ органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, в оформлении переустройств (перепланировок) может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, что препятствует решению вопроса в указанном порядке (ч. 3 ст. 247 ГПК).

Из нового жилищного законодательства вытекает возможность предъявления гражданами следующих исков: о праве на жилое помещение по основанию фактического проживания в нем и внесении в связи с этим изменений в договор социального найма; об исключении из договора социального найма лиц, не вселившихся в жилое помещение, предоставленное по этому договору; о недействительности договора социального найма в части включения в него отдельных граждан; об утрате права пользования жилым помещением и исключении из договора социального найма граждан в случае их выезда в другое место жительства (добровольного расторжения этими гражданами договора социального найма в части, относящейся к ним).

Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи предусмотрено в ст. 70 ЖК РФ. Эти граждане, будучи вселенными в соответствии с названной статьей, приобретают равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1, 2 ст. 69 ЖК РФ). Из названных норм и положений ст. 83 ЖК РФ вытекает, что права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма возникают или прекращаются при наличии совокупности двух фактов: 1) вселение в жилое помещение и проживание в нем совместно с нанимателем либо добровольный выезд в другое постоянное место жительства; 2) внесение соответствующих изменений в заключенный договор социального найма.

Из этого следует, что суд может признать право пользования жилым помещением за лицом, фактически вселенным нанимателем, если были соблюдены требования ч. 1 ст. 70 ЖК РФ и не имеется обоснованных возражений со стороны наймодателя. Обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении указанных требований при вселении, о проживании в жилом помещении совместно с нанимателем и об отсутствии у наймодателя оснований для отказа во вселении, устанавливаются судом на основе доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости. В решении суда о признании права пользования жилым помещением должно быть также указано о внесении изменений в договор социального найма и включении в него нового члена семьи нанимателя, а в случае смерти нанимателя - в качестве нанимателя жилого помещения (ч. 2 ст. 70, ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

В то же время если гражданин был включен в договор социального найма в качестве члена семьи нанимателя, но не реализовал свое право на вселение в жилое помещение, предоставленное по этому договору, и в нем не проживал совместно с нанимателем, то такой гражданин может быть исключен из договора социального найма как не приобретший право на жилое помещение, предоставленное по этому договору.

Лицо, выбывшее из жилого помещения в другое место жительства, фактически добровольно отказывается от своих прав и обязанностей по договору социального найма, по сути, расторгает договор в этой части.

Из изложенного следует, что превалирующее значение придается факту вселения с соблюдением установленных требований и пользования жилым помещением. Внесение соответствующих изменений в договор социального найма является следствием возникшего либо прекращенного права лица на жилое помещение, предоставленного по данному договору.

Разрешение спора о праве на жилое помещение всегда связано с изменением договора социального найма, что влияет на права и законные интересы нанимателя и всех членов его семьи, включенных в договор, а также наймодателя, являющегося стороной по договору. Поэтому в случае возбуждения жилищного спора в суде все эти лица должны быть обязательно привлечены к участию в деле.

Дела о принудительном обмене жилого помещения представляют определенную сложность, поскольку в сферу жилищного спора вовлекаются не только непосредственно спорящие стороны, но и лица, добровольно согласившиеся участвовать в обмене. Истец должен представить суду конкретный вариант предлагаемого ответчику обмена занимаемого им жилого помещения. К участию в деле должны быть привлечены не только граждане, проживающие в размениваемом жилом помещении, но и все лица, включенные в договоры социального найма на жилые помещения, предлагаемые для разъезда в целях разрешения возникшего жилищного спора.

При этом следует помнить, что в соответствии с правилами ч. 3 ст. 72 ЖК РФ судом разрешается жилищный спор между нанимателем и членами его семьи, совместно проживающими в одном жилом помещении, являющимся объектом размена, когда кто-то из них не согласен на обмен. Поэтому ответчиками по делу могут быть только лица, возражающие против обмена. Граждане, проживающие в жилых помещениях, предлагаемых для разъезда, не являются ответчиками по такому делу, поскольку они не могут быть принуждены произвести обмен занимаемых ими жилых помещений и такое требование к ним не предъявляется. Эти граждане участвуют в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора. Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о принудительном обмене должна быть изложена таким образом, чтобы на третьих лиц не возлагалась обязанность произвести обмен своих жилых помещений. Недопустимо указывать об их выселении (переселении) из занимаемых ими жилых помещений. Они имеют право отказаться от обмена жилыми помещениями на любой стадии до его оформления в соответствии с правилами ст. 74 ЖК РФ. Если такой отказ имеет место после вступления в законную силу решения суда о принудительном обмене, то, по мнению авторов, исполнительное производство прекращается судом применительно к п. 1 ч. 1 ст. 439 ГПК, поскольку взыскатель (истец по делу о принудительном обмене) фактически отказывается от исполнения, так как утрачивает возможность предоставить должнику (ответчику) жилое помещение для обмена.

По делу о принудительном обмене жилого помещения юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: а) о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; б) о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу). При этом судом могут быть учтены возражения ответчиков не только относительно размера и степени благоустроенности предлагаемого им для переезда жилого помещения, но и иные обстоятельства, с учетом которых для них существенно затруднено пользование этим жилым помещением, например, если оно значительно удалено от места работы или нахождения детского учреждения, а существующее транспортное сообщение не позволяет им своевременно являться на работу, а ребенку посещать это учреждение. Размер, степень благоустроенности, место расположения жилого помещения, переходящего истцу по обмену, в данном случае не имеют значения. Суд должен лишь установить, что вселение истца и членов его семьи в это жилое помещение не противоречит требованиям закона.

Жилищные споры - одни из самых часто встречаемых в судебной практике современной России. В силу постоянной нестабильности экономики и низким благосостоянием для многих граждан нашей страны именно жилая площадь является одним из базовых и дорогостоящих активов в их жизни, любые притязания на который воспринимаются очень и очень болезненно. С целью решения возникшего жилищного конфликта многие люди обращаются в суд, надеясь на быстрое и беспроблемное разрешение проблемы. Но возможно ли это? К чему стоит готовиться в процессе судопроизводства по «жилищному» делу? Можно ли его как-нибудь избежать? Давайте разбираться посредством детального рассмотрения природы, видов и методов решения споров «по жилью».

Сущность жилищных споров

Являясь одной из самых дорогих вещей многих граждан РФ, жилье нередко выступает предметом конфликтных ситуаций. Подобные конфликты принято называть жилищными спорами, возникновение которых обусловлено нарушением жилищных прав со стороны одних лиц по отношению к другим. Жилищные споры лишь на первый взгляд кажутся чем-то простым и обыденным для судебной практики. На деле же данные конфликты - одни из самых сложных в юриспруденции, поэтому курированием их разрешения может заняться далеко не каждый юрист. Обусловлена высокая сложность разбора жилищных споров двумя основными аспектами:

Нетипичность каждой конфликтной ситуации, так как полностью идентичных или, хотя бы очень схожих конфликтов жилищного характера встретить просто нельзя.
Особая специфичность «жилищных» дел, которая предусматривает необходимость обращения при их рассмотрении к нормам большого количества нормативных актов (жилищному, семейному, гражданскому и другим видам законодательства РФ).

Несмотря на общую не простоту жилищных споров, бояться их точно не стоит. Не забывайте, что любой человек, владеющий жилплощадью - полноценный участник правоотношений, нарушение прав и интересов которого недопустимо. Согласно 40-й и 46-й статьям Конституции РФ, граждане нашей страны вправе не только владеть жилым имуществом, но и защищать возникающие относительно такового права. Так, если главный закон России напрямую указывает на возможность отстаивания жилищного права, почему бы не воспользоваться ей при наличии соответствующей необходимости?

Решаясь на жилищные споры со своим обидчиком, гражданину РФ следует знать об административном, внесудебном и судебном порядке решения конфликта. К какому способу разрешения проблемы лучше прибегнуть - стоит определяться с учетом множества факторов относительно конкретно взятой ситуации. Естественно, судебные тяжбы являются затратными мероприятиями как в плане временных и эмоциональных ресурсов, так и в денежном вопросе. Учитывая это, суда лучше избегать до «последнего». При отсутствии же иного выхода, кроме как решать жилищный спор в порядке судопроизводства, бояться его не стоит, особенно — если правда на вашей стороне.

Регламентацией жилищных норм занимаются многие законодательные акты РФ, использовать положения которых крайне важно для положительного решения жилищных споров. Как минимум для грамотной и эффективной защиты прав гражданину следует изучить:

Жилищный, Гражданский и Семейный Кодексы;
некоторые другие кодексы и федеральные законы, акты органов исполнительной власти, регулирующие жилищную сферу;
многочисленную судебную практику (преимущественно - акты Верховного Суда РФ).

Важно понимать, что универсальной законодательной нормы по разрешению жилищных споров как в судебном, так и досудебном порядке юриспруденция России не имеет. Беря в расчет подобное положение дел, перед защитой прав на жилье любому гражданину важно четко взвесить свои силы и возможности в плане изучения законов РФ. При наличии каких-либо сомнений относительно резонности самостоятельного решения спора лучше не рисковать ни временем, ни деньгами, и доверить ведение дела профессиональному юристу. Такой подход будет наиболее рационален, ведь сложность разрешения рассматриваемых споров очень и очень высока.

Виды конфликтов «по жилью»

Многообразие жилищных споров в судебной практике РФ поистине огромно. Характер каждой конфликтной ситуации индивидуален как и ее фигуранты, так и предмет конфликта очень часто различен. Если судить по официальной статистике, чаще всего рассматриваемые споры возникают по следующим причинам:

Невозможность мирного признания прав собственности на жилье между гражданами и различные «приватизационные» вопросы.
Проблемы, связанные с незаконной реализацией ремонтных работ и перепланировок.
Порча чужого имущества (например, известные всем «потопы» в многоквартирных домах).
Незаконное присвоение жилплощади одних людей другими лицами (деятельность «черных» риелторов, махинации с квартирами сирот и т. п.).
Неисполнение обязанностей по договору долевого строительства со стороны застройщика.
Неправильное пользование жилищной площадью, нарушающее права других людей (бытовые проблемы по типу содержания одним лицом множества собак, постоянного шума выше допустимых норм или пьянства).
Неправомерное проживание, регистрация или выписка лиц из жилища.
Нарушение законодательства и других нормативных актов со стороны управляющих компаний или товариществ собственников жилья.
Использование жилья не по прямому назначению (например, организация магазина на первом этаже многоквартирного дома без предварительного согласия жильцов).
Супружеские споры по разделению совместно нажитого жилья или определению порядка его пользования.

Примечательно, но ни общих правил урегулирования всех конфликтов «по жилью», ни общего порядка данного мероприятия просто не существует. Грамотная защита прав зависит сразу от нескольких факторов, в число которых непременно входит детальное изучение и использование законодательных норм РФ, а также постепенная реализация таковых на практике. Иногда подобные процедуры вполне реализуемы самими гражданами, но в ситуациях сложных и запутанных лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов. Только такой подход способен стать гарантией максимально возможного успеха.

Порядок разрешения жилищного спора

В силу не раз упомянутой специфики споров по жилью сформировать единый порядок их разрешения очень непросто. Детально проанализировав или обобщив этапы решения жилищных конфликтов в 100 различных ситуациях, было выделено 3 базовых шага, реализуемых практически всеми гражданами при защите своих жилищных прав. Каждый из них следует рассмотреть более подробно, что и будет сделано ниже.

Попытки решения спора в мирном порядке

В принципе, объяснять тут и нечего. Все люди всегда стараются избежать судебных прений, понимая их сложность, вследствие чего нередко обращаются к другой стороне возникшего спора с целью решить его полюбовно. В этом плане действовать нужно грамотно, не прибегая к угрозам или иным ущемлениям прав своего обидчика, иначе в считаные секунды из пострадавшего можно превратиться в виновного. К сожалению, мирное решение жилищных споров - дело редкое, поэтому при невозможности его реализации следует прибегнуть к методикам защиты прав, описываемым ниже.

Документальное подтверждение факта жилищного спора.

Заняться таковым следует незамедлительно после того, как мирное решение конфликта стало невозможным. В зависимости от особенностей конкретно взятого случая документальное подтверждение случившегося факта нарушений жилищных прав реализуется по-разному. Основными способами являются:

Приглашение жилищной инспекции, которое возможно при поданном заранее заявлении, поэтому применяется только в тех случаях, когда дело не требует особой срочности (например, при выписке незаконно прописанных «жильцов»). Для инициирования проверки конкретно взятого случая достаточно составить и направить в жилищную инспекцию по своему месту жительства заявление с указанием сущности проблемы. В ходе проверки факт нарушений жилищных прав либо подтверждается, либо опровергается, что требует принятия дальнейших мер. Главное на этом этапе - документально обосновать суть потенциальных претензий и обозначить факт жилищного спора.
Вызов правоохранительных органов, всегда сопровождающийся оформлением соответствующих документов, которые также как и вердикт жилищной инспекции подтверждают факт нарушения жилищных прав у определенного гражданина и могут быть использованы им в дальнейшем для их защиты. Чаще всего обращение в правоохранительные органы имеет место при пьяных дебошах, намеренной порче имущества и подобных обстоятельствах.
Обращение к независимой экспертизе, инициировать которую можно как через управляющую компанию, так и посредством обращения к частным специалистам. Обязательно проведение таковой при затоплении квартир или иной порче жилья со стороны третьих лиц. Именно заключение экспертизы - гарант будущей защиты жилищных прав, поэтому игнорировать ее проведение в обозначенных ситуациях просто недопустимо.

Документально подтвердив факт жилищного спора, можно смело считать - половина дела сделана. Дальнейшая защита прав, как говорится, является лишь делом техники и требует грамотного подхода со стороны граждан ее реализующих.

Непосредственно защита жилищных прав

Имея на руках документы, подтверждающие факт нарушения прав, показания свидетелей и полномочных госструктур, абсолютно любой человек должен закончить начатую защиту своих законных интересов. Для этого он может постараться договориться с другой стороной спора о досудебном его разрешении с обязательным заключением соответствующего договора, в пунктах которого важно указать:

порядок и особенности возмещения ущерба со стороны виновника;
непосредственно данные о сторонах спора;
сроки, в которые положения соглашения должны быть исполнены сторонами его заключающими.

Как правило, от досудебного решения жилищных споров виновная сторона отказывается, поэтому пострадавшему лицу остается одно - обращаться в суд. Для этого составляется исковое заявление, которое должно содержать.

Видео по теме

Жильё для человека всегда было наиболее важным и необходимым условием выживания. Здесь он готовил себе пищу, отдыхал от дневных забот, проводил свой досуг. Во все времена из-за жилищных споров люди враждовали и даже убивали друг друга.

В современном обществе жилищное законодательство призвано разрешить все спорные моменты, однако сделать это не всегда просто.

В Российской Федерации действует жилищный кодекс, принятый ещё в советское время. Поэтому некоторые аспекты современных жилищных споров в нём попросту не учтены. Это означает, что воспользовавшись присутствующими в кодексе неточностями, можно затянуть дело на неопределённый срок или же вообще обратить его в свою пользу. К тому же существует определённое количество статей, которые в том или ином случае можно истолковать и применить к делу по-разному.

Также особенностью данного вида споров, является необходимость обращения к огромному количеству правовых материалов и законодательных актов, без знания которых, разрешение жилищного спора оказывается сложной задачей. Разрешить жилищные споры граждане могут и самостоятельно, однако почти всегда предмет спора является очень значимым для сторон, поэтому в большинстве случаев прибегают к помощи юриста или адвоката.

Судебные разбирательства, объектом которых являются разногласия сторон по поводу жилья или условий проживания, составляют около десяти процентов от всех дел, рассматриваемых в судах.

Жилищные споры представляют собой конфликтные ситуации, возникающие вследствие владения или использования жилого фонда с нарушением норм, установленных законодательно. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к двум отраслям права : жилищного и гражданского.

Также к спорам такого вида относят всевозможные тяжбы по поводу оказания некачественных коммунальных услуг или их полного отсутствия, ремонта жилого имущества и т.д.

перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
споры о заселении или выселении граждан;
если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
споры, касающиеся величины доли владения жильём;
споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
наложение или снятие имущественного ареста;
споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
порядок пользования жилым помещением.
жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

Кроме того, существуют различные виды споров, связанные с наследственными интересами сторон, приватизации жилья, сноса дома, находящегося в аварийном состоянии, вопросами коммунальной оплаты и т.д. Конфликтных ситуаций, связанных с жилищным вопросом, становится всё больше, следовательно, растёт и количество их видов, вот лишь некоторые из них:

в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

По процессуальному законодательству споры по поводу недвижимого имущества, должны рассматриваться судами в районе её нахождения. То есть если квартира расположена в Туле, разрешить конфликт её правообладателей призвана местная судебная инстанция. Этот порядок рассмотрения действует и в том случае, если собственник жилья находится в другом регионе РФ или за границей.

Подсудность и порядок разрешения

В Конституции РФ указано, что основным органом, имеющим юридическое право разрешать общегражданские споры, является суд. Также всем гражданам России предоставляется право на обжалование решений судей, действий, а также бездеятельности должностных лиц и различных органов местного самоуправления. Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

Жилищного кодекса;
Семейного кодекса;
Гражданского кодекса.
Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Споры, связанные с Гражданским кодексом, обычно затрагивают долевые интересы сторон по владению жилым имуществом, нарушениям правил наследства, использованием жилья бесплатно, пожизненным содержанием и т.д.

Споры, связанные с Семейным кодексом, связаны с разделением жилого имущества после расторжения брака, порядком пользования жильём супругами, вопросами предоставления жилья ребёнку, родители которого лишены прав на него.

В Конституции РФ прописано право любого гражданина на жилую площадь и невозможность его произвольного выселения. Из этого положения следует, что у граждан есть конституционное право на свободу передвижения, выбора места пребывания, а также жительства.

Кроме того, жилищные споры могут рассматриваться и в органах административной власти: в местных исполкомах, государственных администрациях. Сюда граждане могут обратиться по вопросам улучшения условий проживания, переселения из аварийных домов и т.д. Однако, в соответствии с Конституцией РФ, граждане вправе сами решать, в какие органы власти им обращаться для решения жилищных споров.

помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
самовольное переоборудование помещения;
использование жилья не по его прямому назначению.

Для разрешений такого вида споров создана специальная жилищная инспекция. В судебных инстанциях обычно рассматривается около двадцати различных видов жилищных споров.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
установление истинности или ложности искового заявления;
заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
проверка правильности заполнения правовых документов;
процесс рассмотрения дела;
вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

В ходе рассмотрения гражданских исков, органы власти обязаны учитывать сроки подачи заявления истцом. В статье 256 Гражданского кодекса РФ прописано, что исковая давность – это промежуток времени, за который потерпевшая сторона имеет возможность передать своё исковое заявление в суд или иной орган судебной власти, для защиты своих прав.

Статья 257 определяет этот срок в три года, если не оговорена другая исковая давность, которая по длительности может быть больше или меньше среднего установленного срока. Исковая давность длительностью в один год устанавливается для спорных моментов, связанных с договором дарения, а также для вопросов, связанных с неправомерными действиями исполнителя завещания. Статья 258 устанавливает исковую давность в пять лет.

Это касается сделок, совершённых в результате подлога, обмана или насилия. Десятилетний срок исковой давности установлен статьёй для обращений граждан, связанных с последствиями заключения сделки, не отвечающей обязательным требованиям закона. Следует признать, что у современных судов нет чёткого определения сроков исковой давности, прописанной законодательно.

Кроме того, исковая давность может регулироваться и другими законодательными актами. Так, например, в соответствии с положениями Трудового кодекса РФ, работник предприятия имеет право обратиться в судебные органы для взыскания задолженности по зарплате на протяжении неограниченного времени.

Решения трудового спора имеют исковую давность в три месяца, а спорные моменты, касающиеся увольнения, должны разрешаться в месячный срок. Для взыскания с материально ответственного работника имущественного ущерба, действует установленный исковой период один год.

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Однако это не всегда выгодно с финансовой точки зрения. Поэтому часто жилищные споры могут разрешаться в досудебном порядке.

Судебное разбирательство не требуется, если:

действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

Медиация

В некоторых случаях в споре принимает участие третье, незаинтересованное лицо. Тогда такой спор называется претензионным или медиацией. Медиация, как способ альтернативного разрешения споров, существует с древних времён. Этот способ разрешения конфликтов давно практикуется по всему миру , однако в нашей стране он появился относительно недавно.

Как отмечалось выше, под медиацией подразумевается введение в процесс разбирательства третьей стороны, так называемого медиатора. Этот человек призван помочь сторонам прийти к обоюдному, выгодному для всех решению спора. Очень желательно, чтобы в качестве посредника выступал юридически грамотный человек, адвокат. Преимущества от привлечения адвоката обусловлены несколькими причинами:

отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
нет лишних финансовых расходов;
медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Основным отличием медиации от традиционного способа разрешения конфликта, является тот факт, что медиация подразумевает всего лишь убеждение сторон, не основанное на каком-либо правовом регулировании.

Всё большую роль в сделках, связанных с недвижимостью, играют строительные и страховые компании, банки, биржи .

Очень часто неосведомлённые в юридических вопросах граждане сами заключают неправомерные сделки, что зачастую оканчивается судом.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

На сегодняшний день каждый гражданин имеет право отнести своё заявление в суд. Для улучшения ситуации на жилищном рынке, необходимо усовершенствовать законодательную базу, в соответствии с современными потребностями общества, а также заботиться о юридической грамотности населения.

Определение: что это такое?

Предмет и виды

Предметом спора часто являются:

перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
споры о заселении или выселении граждан;
если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
споры, касающиеся величины доли владения жильём;
споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
наложение или снятие имущественного ареста;
споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
порядок пользования жилым помещением.
жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

Подсудность и порядок разрешения

Жилищного кодекса;
Семейного кодекса;
Гражданского кодекса.
Конституции РФ.

Какой суд вправе рассматривать жилищные споры? В ходе рассмотрения жилищных споров, суды должны руководствоваться постановлениями Пленума Верховного Суда РФ.

Порядок рассмотрения и разрешения

Чётких правил разрешения жилищных споров в законодательстве РФ не предусмотрено. В статье 156 нет конкретного указания, какие споры должны разрешаться в органах административной, а какие в органах судебной власти. При рассмотрении жилищных споров необходимо руководствоваться Жилищным и Гражданским кодексами, а также некоторыми законами.

Виды споров, разрешение которых возможно в административном порядке:

помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
самовольное переоборудование помещения;
использование жилья не по его прямому назначению.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
установление истинности или ложности искового заявления;
заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
проверка правильности заполнения правовых документов;
процесс рассмотрения дела;
вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

Виды споров, разрешение которых возможно в судовом порядке:

выселение граждан;
вывод помещения из нежилого фонда в жилой и наоборот;
неправильно оформленная или незаконная приватизация;
обмен по принуждению;
определение долей участников.

Жилищные споры могут разрешаться в судах общей юрисдикции, а также арбитражными судами. В некоторых случаях иск имеет сложную структуру, когда одна его часть должна быть рассматриваема арбитражным судом, а другая часть судом общей юрисдикции. В таких случаях исковое заявление необходимо разделить. В противном случае суды не смогут рассматривать неподведомственные им дела.

Подготовка дела для судебного разбирательства проходит в соответствии с содержанием искового заявления, сущностных обвинений истца и ответных заявлений ответчика. Разрешение споров проводится в рамках правового поля, определённого Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

Жилищные споры довольно сложны в рассмотрении, так как необходимо учитывать множество нюансов. Обычно к рассмотрению дела привлекается большое количество лиц, часто не обойтись без экспертизы, прокуратуры и даже органов опеки (когда в деле фигурируют несовершеннолетние).

За время судебной практики, выработались основные подходы к разрешению тех или иных жилищных споров, например:

при выселении граждан, суду необходимо определить подходящее для переселения жилое помещение;
в спорах, связанных с перепланировкой, необходимо выяснить, получено ли согласие нанимателя, также необходимо провести консультации с коммунальными службами;
в спорах, связанных с выселением из служебных жилых помещений, необходимо выяснить, действительно ли они относятся к служебным и т.д.

Сроки исковой давности

Досудебное урегулирование

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Судебное разбирательство не требуется, если:

действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
вы не хотите обращаться в судебные органы.

Медиация

отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
нет лишних финансовых расходов;
медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

Спорные вопросы, связанные с местожительством, правом собственности на недвижимость, являются очень серьезными и важными. Часто тяжбы по таким делам затягиваются на долгое время.

Чтобы выиграть жилищные споры, доказать свои законные права, необходимо основательно подготовиться. Лучше обратиться к юристам, практикующимся по этим вопросам и выигрывающим эти дела.

Жилищное право и решение споров

Практически каждый человек является участником жилищных правоотношений. Если вдруг
нарушаются эти права, то приходится восстанавливать их в административном или судебном порядке.

По статьям 40 и 46 Конституции РФ, каждый гражданин имеет законное право на жилье и защиту прав. При решении жилищных вопросов применяются не только Жилищный кодекс РФ, но также и некоторые федеральные законы, указы президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные акты исполнительной власти.

Конфликты, возникающие в квартирах или домах между родными, соседями или с организациями, обслуживающими многоквартирные дома, регулируются Жилищным и Гражданским кодексами.

Жилищные споры обычно решаются с привлечением большого количества лиц, проведением экспертиз.

При затрагивании прав детей, больных, других льготных категорий, в разрешении этих
разногласий участвуют органы опеки, попечительства.

В законодательстве Российской Федерации конкретных норм по урегулированию конфликтных ситуаций по жилью нет. Статья 156 Жилищного кодекса имеет довольно общий характер. Здесь не объясняется, как должно проходить разрешение той или иной жилищной разборки, какой вопрос рассматривается в суде, а какой можно решить административно.

Административно рассмотрением жилищных споров занимается специальная Государственная инспекция по жилищным вопросам.

Жилищные споры в наше время являются наиболее сложными судебными делами, затрагивая при этом семейное, наследственное, трудовое права. Специфика этих жилищных дел может затрагивать как граждан, так и юридических лиц. Дела, по которым выясняются жилищные отношения, имеют сложный, затяжной, часто болезненный для одной стороны характер.

Виды споров по жилью

Тяжба, разногласие в ситуациях с собственностью на жилье, с местожительством могут привести к серьезным проблемам. В судах чаще всего рассматриваются следующие виды споров по проживанию, пользованию жильем:

Административное разрешение жилищного конфликта

В административном порядке решаются вопросы об улучшении условий проживания, уменьшении жилой площади, полученную вместо занимаемой.

Решение жилищного спора происходит в следующем порядке:

Получение информации о нарушении жилищного права.
Проверка данной информации.
Составление протокола и других документов по административному спору.
Рассмотрение конфликта.
Административное наказание по жилищному спору в виде штрафа, передача в судебные органы, если решение не устроило хотя бы одну из сторон или отказ от рассмотрения.

Разрешения жилищных конфликтов в судебном порядке

Граждане, согласно Конституции РФ, имеют право на защиту в суде своих прав на проживание, на собственность недвижимости.

Судом рассматривается более 20 видов дел, возникающих при выяснении отношений, возникших разногласий по проживанию в квартирах, домах, коттеджах. Чаще всего рассматриваются следующие дела:

Споры, возникшие по поводу местожительства или собственности на жилье,
рассматриваются в общих, арбитражных или третейских судах. У каждого суда свои функции, поэтому при обращении следует разделять свои требования. Если это невозможно сделать, то суд общей юрисдикции рассматривает дело по месту жительства гражданина или по месту нахождения юридического лица. Права собственности недвижимости рассматриваются по месту их нахождения.

Мировой судья рассматривает дела, в которых появляются разногласия по пользованию квартиры или дома собственником и другими членами семьи. Районный суд рассматривает конфликты, связанные с жильем, с ценой иска не более 50000 рублей.

Жилищные споры в суде (иногда приходится обращаться в Верховный Суд РФ) обжалуют коллегиальные или единоличные решения, принятые должностными лицами, органами федерального или местного самоуправления, организациями, предприятиями, жилищными кооперативами.

Выселение по судебному решению

Конфликтные ситуации с незаконно прописанными или выписанными людьми требуют участия судебных органов. Такие ситуации возникают довольно часто.

При продаже квартиры или дома могут быть
прописанные лица, которые не были выписаны
предыдущим собственником по разным причинам. В этом случае приходится обращаться в суд, чтобы исправить это положение.

Выселение из квартир может происходить по инициативе соседей. Если в этих квартирах постоянный зловонный запах, пьянки, дебоши, шум и другие проблемы, то это уже затрагивает интересы всех соседей.

Выселение или же переселение в квартиру меньшей площади может происходить при огромных задолженностях по коммунальным услугам. Местная власть имеет право переселить в квартиру с меньшей площадью, разница от этого пойдет на погашение долгов. При других приведенных веских доказательствах возможности закрыть долги, судебное решение может закончиться в пользу должника этой квартиры. Однако долги должны быть закрыты не позднее сроков, указанных в решении суда.

Выселение по решению суда может происходить из домов, самовольно заселенных, самовольно построенных, подлежащих сносу.

Оформление в собственность и сделки купли-продажи

При жилищном споре во время приватизации определяется собственник жилого помещения, к какой категории это помещение относится: аварийное, служебное, общежитие и т.д. Также необходимы и другие сведения: о согласии всех членов на приватизацию, были ли использованы истцом права на приватизацию, кто пользовался этим жильем.

Возникают жилищные споры при оформлении перепланировок, самовольных построек, пристроек. Такие дела быстрее решаются в суде, чем административно, потому что местная администрация не всегда заинтересована в признании прав на землю, недвижимость.

Граждане, проживающие давно в своих домах, не всегда имеют документы, которые подтверждают их право на землю, дом. В связи с этим начинается долгая тяжба за свои права.

Сложными являются споры после сделок купли-продажи, сдача в аренду, съем жилья. Требуется особенное внимание при вопросах покупки или продажи жилого помещения из-за огромного количества мошенников. Бывает очень сложно отстоять свое право на купленную недвижимость, вернуть вложенные на эту покупку деньги.

Эта проблема может возникнуть при нескольких собственниках (наследники, бывшие супруги), которая может быть разрешена только решением судов. В судах оспаривается права на наследство.

Выяснения отношений при затоплении квартир

Серьезным раздором с соседями может быть затопление помещения. Проблемы, возникшие при заливе квартиры по вине конкретных людей (соседей), могут решиться и по договоренности, без обращения в суд.

Однако если не получилось договориться, то в этом случае следует обращаться с иском в суд. Возмещение убытков в этом случае может состоять не только из реального ущерба, но и морального ущерба.

Если же залив квартиры произошел во время тушения пожара или же из-за старых труб, то в этом случае судебного разбирательства с муниципальными службами не избежать.

Затраты при рассмотрении дел в суде

При подаче заявления на рассмотрение жилищного спора по ст.333.19, 333.20, 333.36 Налогового Кодекса РФ платится государственная пошлина, которая зависит от некоторых факторов, по специальному калькулятору можно определить размер этой пошлины.

При обращении к юристам, занимающимся жилищными спорами, придется платить за консультацию, составление документов для подачи в судебные органы от 800 до 5000 рублей.

Услуги юриста по ведению дела в суде могут быть от 10000 рублей и далее.