Чтобы эффективно использовать территории, контролировать состояние и сохранять биосистемы, весь земельный фонд РФ поделен на категории и виды разрешенного использования. О том, что такое категории и виды земель , какие бывают виды назначения земельных участков , порядок перехода территорий из одной категории в другую и какое наказание предусмотрено за использование участок не по назначению расскажем в статье.

Что такое категория земельного участка

Категории земель - это система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь, целевое назначение - это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Общее количество категорий - 7 .

Раздел на категории помогает сохранить и защитить земли как природный объект, поэтому при классификации учитывают фактическое состояние территории. Для каждой категории на законодательном уровне устанавливают режим использования.

Например, если на участке растет лес, его относят к землям лесного фонда. Соответственно, в силу природных характеристик местности, использовать эту территорию для строительства завода или фабрики нерационально. Под промышленные объекты, обычно, выделяют безжизненные территории: пустоши, каменистые равнины. Благодаря этому, биосфере наносится минимальный вред. По этой же системе оценки, под сельское хозяйство отводят земли с плодородной почвой, а охране подлежат территории с уникальным, исчезающим ландшафтом и природным миром.

Категории земель по земельному кодексу РФ

🏠 Территории населенных пунктов. Отведены для строительства жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Кроме жилых объектов в состав населенного пункта могут входит общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, инженерно-транспортная инфраструктура.

🌾 Сельскохозяйственного назначения. Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции: выращивания, хранения с/х и кормовых культур, содержания и выпаса с/г животных и птицы. К ним относят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации в рамках одного хозяйства, водоемы, которые используют для полива, элеваторы, сооружения для первичной переработки с/х продукции, защитные насаждения вокруг полей.

🏦 Земли промышленности и специального назначения. Отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций, транспорта, связи, радио, телевидения, объектов космической программы и обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок выброса отходов предприятий жестко контролируется органами надзора.

🐯 Особо охраняемые природные территории. Заповедники, национальные парки, заказники. Находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Отличаются особыми природными, эстетическими, историко-культурными и научными характеристиками. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых зданий допускается с разрешения контролирующих органов.

🌳 Лесного фонда . Участки, которые покрыты лесной растительностью, а также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Используются для ведется лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании.

Земли лесного фонда занимают наибольшую часть территории России - около 65% или 1122,3 миллионов гектар. Для сравнения, земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся на втором месте, занимают чуть больше 22% или 386,5 миллионов гектар. Общая площадь населенных пунктов России, включая города, поселки и деревни, составляет лишь 1,2% всех земель.

🌊 Водного фонда . Территории, которые заняты водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.

🌍 Государственного запаса . Включены участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Земельный резерв страны.

Интересно! В местах традиционного проживания коренных малочисленных народностей, которые входят в состав Российской Федерации, могут действовать особые правила эксплуатации земель. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения уклада жизни этнических общин.

Чтобы узнать, к какой категории относится тот или иной участок, используйте каталог на сайте Росреестра.

В каких нормативно правовых документах указывается категория участка

📁 Государственный кадастр недвижимости;

📁 документы о государственной регистрации прав на земельные наделы;

📁 акты о предоставлении земельных участков, которые выдают федеральные и региональные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления;

📁 договоры и другие документы, которые оформляются в процессе сделок, предметом которых являются земельные участки.

Чем отличаются понятия категория земель и вид разрешенного использования

Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земель в РФ по целевому назначению . Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов РФ.

Несмотря на то, что в российском законодательстве существует два термина - “категория” и “целевое назначение” земель, значение этих двух понятий идентично, так как изменение категории ведет за собой смену целевого использования территории.

Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом товариществе. Категория/целевое назначение земли СНТ - для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использовании - для ведения садоводства и огородничества;

Важно! Разрешенное использование земельных наделов и форма собственности - это два совершенно разных понятия. Например, в рамках одного населенного пункта могут размещаться объекты, которые находятся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также, следует помнить, что между отдельными строениями и населенными пунктами существует разница. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.

Земли населенных пунктов

Виды земельных участков

Жилая застройка : малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная, блокированная, обслуживание жилой застройки, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, передвижное жилье.

Общественное использование объектов капитального строительства : коммунальное, социальное, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, обеспечение научной деятельности, ветеринарное обслуживание.

Предпринимательство : деловое управление, ТЦ, ТРЦ, рынки, магазины, банковская, страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечение, обслуживание транспорта.

Отдых и рекреация : спорт, природно-познавательный туризм, охота, рыбалка, причалы для маломерных судов, поля для гольфа и конных прогулок.

Общее пользование территории .

Ритуальная деятельность.

Земли сельскохозяйственного назначения

Категории земель сельскохозяйственного назначения : растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых, лекарственных культур, цветов, льна, конопли, садоводство, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках,питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства - размещение гаражей, складов, ферм.

Земли промышленности и иного назначения

Недропользование, тяжелая, легкая, пищевая, нефтехимическая, строительная промышленность, энергетика, связь, склады, обеспечение космической деятельности.

Транспорт : железнодорожный, автомобильный, водный, воздушный, трубопроводный.

Обеспечение обороны и безопасности : обеспечение вооруженных сил, внутреннего правопорядка, деятельности по исполнению наказаний, охрана государственной границы.

Специальные : скотомогильники, захоронение отходов, в том числе радиоактивных.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Охрана природных территорий, курортная деятельность, историческая.

Земли лесного фонда

Заготовка древесины, лесных ресурсов, лесные плантации, резервные леса.

Земли водного фонда

Общее и специальное пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Собственники участков, которые относятся к каждой из категорий, должны соблюдать правовой режим - комплекс ограничений, разрешений и обязанностей.

Например, владельцы сельскохозяйственных земель:

🔸 обязаны: использовать участки по целевому назначению - для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать снижение плодородности почвы; придерживаться правил мелиорации;

🔸 имеют право: продать, подарить, обменять, передать в наследство свой участок; бесплатно получить или купить у государства дополнительные территории, которые относятся к данной категории; подать прошение о смене категории земель, которыми они владеют.

За нарушение или невыполнение собственником его обязательств предусмотрено наказание: штраф, выплата компенсаций или аннулирование права собственности. Серьезность нарушения и соответствующее наказание определяют местные органы управления.

Важно! В 2016 году был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется или используется с нарушениями. После внесения таких изменений в законодательство, больше 120 000 гектар были возвращены в свободное обращение.

Возможна ли смена категории земельного участка

В соответствии с законодательством РФ, возможен перевод территории из одной категории в другую и смена ее назначения. Порядок процедуры регламентирует закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

К распространенным причинам изменения категории земельного участка относят:

📌 расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения;

📌 перевод промышленных объектов в другие категории по проекту рекультивации;

📌 территории, которые ранее относились к заповедникам, утратили свои исключительные характеристики;

📌 леса и земли водного фонда могут перевести в категорию охраняемых зон или использовать под объекты государственного значения.

Куда обратиться, чтобы изменить категорию земель

Чтобы перевести участок из одной категории в другую, обратитесь в:

📜 кадастровый номер объекта;

📜 документы, которые подтверждают права на участок;

📜 причины и основания для перевода.

Вместе с ходатайством подайте пакет документов:

📒 выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт объекта;

📒 если заявитель физическое лицо - копию паспорта, если юридическое - выписку из реестра юрлиц, если ИП - выписку из госреестра ИП;

📒 договор, справку, или другие документы, которые подтверждают права на недвижимость, или согласие на перевод правообладателя;

📒 при необходимости, заключение экологов.

Важно! Если земли переводят в категорию охраняемых природных территорий, согласие правообладателей не требуется. В таком случае участки не изымаются у собственника, а лишь меняются правила пользования. Подобная процедура проводится и при изменении границ населенных пунктов.

Органы местного или центрального управления рассматривают ходатайство от 1 до 3 месяцев, сроки варьируются в зависимости от исходных характеристик участка и сложности ситуации. Если прошение удовлетворяют, земельный участок ставят на государственный кадастровый учет в другой категории. Такая процедура по закону должна занимать 12 дней, но на практике затягивается на более длительный срок. После перевода не нужно переоформлять правоустанавливающие документы на участок.

Почему могут отказать изменить категорию участка

В соответствии с федеральным законом № 172-ФЗ эксперты могут отклонить ходатайство об изменении категории земель, если территории имеют исключительное значение, обнаружены ошибки в документах или установлено ограничение на перевод.

Земля - ресурс человечества, который при неправильном использовании может терять свои функции. С каждым годом площадь пустынной, ни на что не пригодной территории увеличивается. Поэтому установленные в законном порядке и виды разрешенного использования так важны сегодня.

Для чего производится деление?

Итак, земля, как уже говорилось ранее, вовсе не является неисчерпаемым ресурсом. Неправильное и нерациональное ее использование приводит к тому, что территории, пригодной для жизни человека и животных, становится все меньше.

Юридическое определение категории земель и виды разрешенного использования дают возможность на государственном уровне контролировать применение участков, а также свести к минимуму потери их полезных качеств. Определение того или иного таксона, к которому принадлежит земля, имеет законную силу. То есть нарушение правил пользования территорией несет за собой административную и даже уголовную ответственность.

В чем заключается отличие определений?

Категории земель и виды разрешенного использования - это не одинаковые понятия. Первое определение является более важным. Именно в нем заключается цель применения участков. Причем представленное деление на категории во многом зависит от государственной стратегии, а также зонирования всей территории страны.

Например, к землям, предназначенным для сельскохозяйственной обработки, можно отнести все те участки, у которых почва является плодородной. К лесному фонду необходимо причислить все те территории, на которых присутствует соответствующая растительность.

Перечень категорий

  • Территории для обустройства поселений.
  • Участки для с/х: животноводства, овощного и садового хозяйства.
  • Особо охраняемая земля, использование которой ограничено строгими рамками.
  • Территория специального назначения, то есть на ней обычно строятся промышленные сооружения, энергетические объекты, коммуникационные линии, а также те постройки, которые важны для обеспечения безопасности государства.
  • Участки лесного фонда.
  • Земля, на которой располагаются водные объекты.

Кроме того, есть еще и другие территории, которые относятся к фонду государственного запаса.

Основные понятия

Категории земель и виды разрешенного использования - это, как уже упоминалось выше, разные термины. Второе понятие является некоторым уточнением. Оно говорит об особенностях использования участков в рамках целевого назначения.

Разделение на виды разрешенного использования земельных участков считается результатом более конкретного и подробного зонирования территории в пределах одного региона или субъекта федерации. Причем оно закреплено официальными документами.

Например, дачный участок, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, может быть использован для ведения огородного или садового хозяйства, построения недвижимости без права регистрации в ней.

Нужно отметить, что, несмотря на принадлежность определенных территорий к одному и тому же целевому назначению, они могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования. Поэтому тут важно не запутаться.

С какой целью используются земли поселений?

Например, территория, которая отводится для организации компактного проживания людей, а также строительства всех необходимых объектов инфраструктуры, относится к категории участков поселения. Она имеет четко очерченную границу и окружена землями, имеющими другое целевое назначение.

В этом случае можно назвать такие виды разрешенного использования земельных участков:

  • Места, на которых планируется возведение многоэтажных домов. Они могут иметь разное размещение: линейное или хаотичное. Дома строятся так, что они образуют целые микрорайоны или улицы.
  • Участки, предназначенные для сооружения транспортных узлов.
  • Земли для строительства одноэтажных жилых домов.
  • Территория, на которой возводятся здания коммунального хозяйства, промышленные сооружения.
  • Рекреационные зоны. Причем они не всегда располагаются за пределами поселения.
  • Участки для строительства энергетических объектов.
  • Территория, которую занимают магистрали, дороги, трубопроводы, объекты связи, каналы.
  • Участки в пределах городов и поселков, которые заняты водоемами.
  • Сельскохозяйственные территории для применения в пределах указанной категории земель. Разрешенное использование в этом случае определяется законом.
  • Особо охраняемые природные участки: парки, скверы, памятники.
  • Пространство улиц, площадей.
  • Резервные территории, за счет которых поселение может быть расширено.

На участках, принадлежащих к этой категории земель (разрешенное использование тут четко соблюдается), в одинаковой степени могут находиться сооружения частной, муниципальной или федеральной собственности.

Сельскохозяйственные территории

Они обычно располагаются за границей населенного пункта. Главной функцией этих территорий является производство с/х продукции. Если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования таковы:

  1. Участки, на которых располагаются дороги. Сюда же можно отнести полосы отчуждения.
  2. Защитные полосы, на которых присутствует растительность: деревья, кусты.
  3. Существуют и другие виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель, например участки для сооружения хозяйственных зданий: сараев, складов.
  4. Сенокосы, пастбища, пашни.
  5. Садовые территории.
  6. Земли-залежи. Они чаще становятся такими вследствие прекращения из использования по назначению. Кроме того, залежные участки могут использоваться специальным образом: для повышения уровня плодородности почвы.

Как видно, если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования не позволяют возводить на ней жилые сооружения.

Земли, принадлежащие к фонду леса, а также водному хозяйству

Эти участки не предназначены для строительства или выращивания садово-огородных культур. На них обычно находится лесная растительность: деревья, кустарники, травы. Представленная территория предназначена для ведения лесного хозяйства: вырубки древесных пород, восстановления растительности.

Что касается водоемов, то они тоже могут обладать различными видами разрешенного использования. Часть из них находится на территории, лежащей за городом. Некоторые из них могут находиться в пределах города и относиться к категории земель населенных пунктов. К ним причислены естественные водоемы (реки, озера), водоохранные зоны, искусственные водные объекты (водохранилища, каналы).

Особенности использования специальных земель

Это такие территории, которые обычно располагаются за границей населенного пункта. На них строятся объекты энергетики, промышленности, обороны и безопасности, телевидения, связи и другие.

Тут уже значение имеет не наличие плодородного слоя почвы, а размещение участка, наличие специально созданной для того или иного объекта инфраструктуры. Располагаться такие территории могут компактно или в виде ленты. Второй тип больше присущ объектам транспорта или промышленности. Для них характерна немалая протяженность, а также присутствие отводной полосы, которая оделяет эти участки от территорий другой категории. Однако если промышленный объект находится в пределах города, то земля под ним принадлежит к составу участков населенного пункта.

Какие виды разрешенного использования существуют?

Прежде всего, можно выделить главные виды разрешенного использования участков: основные (четко регламентированные законодательством), вспомогательные, условно-разрешенные.

С точки зрения возведения различных сооружений, они бывают следующими:

  • Для строительства жилого индивидуального дома, в котором можно регистрироваться.
  • С целью сооружения зданий сельскохозяйственного предназначения, в которых будет обустроено небольшое производство, обеспечивающее личные нужды собственника.
  • Для возведения садового дома или дачи, в которой люди проживать и регистрироваться не будут.
  • С целью ведения садового или огородного хозяйства.
  • Для сельскохозяйственного производства.

Особенности применения участков

  1. Сельскохозяйственные земли разрешено использовать для постройки дачного дома, но регистрироваться в нем и постоянно проживать не позволяется. Можно также возводить сараи и другие
  2. Если участок принадлежит к категории и предназначается для индивидуального строительства жилья, то в сооруженном доме будет позволено регистрироваться.
  3. Закон охраняет прибережные зоны водоемов. Например, в пределах 20 метров от берега нельзя строить какие-либо здания, отгораживать эту зону тоже запрещено.
  4. Самый маленький размер участка, на котором возводится дом, составляет 4 сотки. Самовольно без согласования с управлением архитектуры строить не разрешается.
  5. Для того чтобы соорудить коттедж на участке с/х назначения, достаточно просто изменить вид разрешенного использования.

Что делать, если необходимо использовать участок по-другому?

Вид разрешенного пользования достаточно просто изменить, если делать это нужно в пределах одной и той же категории. В противном случае придется повозиться, так как необходимо обращаться в соответствующие органы.

Например, чтобы изменить категорию, необходимо обязательно подать ходатайство в местные управленческие органы от имени того лица, которое заинтересовано в переводе. При этом указывается существующий на данный момент вид разрешенного использования территории, ее кадастровый номер, а также тот вид дозволенного применения, который следует получить.

Естественно, к этому ходатайству необходимо приложить некоторые документы: копию личного документа владельца участка, а также те бумаги, которые свидетельствуют о его праве владения.

Далее, управленческие органы обязаны провести дела. При этом извещаются другие заинтересованные лица. На этих слушаниях высказываются все мнения за и против смены вида разрешенного пользования земли. На основе них принимается соответствующее решение: разрешить перевод или нет. Собственнику потом выдается постановление, после чего все необходимые изменения отмечаются в Государственном Кадастре недвижимости.

Если необходимо поменять категорию земель, то тут дело обстоит куда сложнее. Тут решения управленческих органов местного уровня недостаточно. Нужно обращаться в другие административные органы, которые находятся на более высоком уровне.

Вот и все особенности видов разрешенного использования и категорий земель. Удачи!

В понятиях и "вид разрешенного использования" нередко существует путаница. Неспециалисту разницу между данными терминами уяснить нелегко. И всё же у них есть характерные отличия. И разницу эту представлять себе полезно во избежание юридических проблем тем, кому предстоит столкнуться с изменением правового статуса участка земли.

Давайте разбираться

Понятия на самом деле являются взаимно дополняющими. Но термин "категория" в целом - более общего характера, а другой - "вид" - существует для уточнения вариантов возможного использования участка в пределах той или иной категории.

Например, если к категориям земель относятся участки сельхозназначения, они могут обладать основным и парой дополнительных видов применения. Для понятия "категория" данное объединение терминов не допускается. То есть, к примеру, один и тот же участок никак не может одновременно относиться к лесному фонду и предназначаться для промышленного строительства или возведения жилого дома.

Какими они бывают

Действующее законодательство выделяет строго определенные категории назначения земель. Состоят они из:

Земель поселений;

Сельскохозяйственных;

Спецназначения (используемых под транспортные нужды, коммуникации и задачи промышленности);

Заказников, заповедников и прочих охраняемых зон, обладающих статусом историко-культурных либо представляющих научный интерес;

Водных и лесных фондов;

Резерва.

Любой из участков на территории страны может быть отнесён исключительно к одной какой-нибудь данной категории земель. Земли, разрешенное использование которых требуется изменить в интересах регионального развития, находятся в ведении законодательных органов субъектов РФ, которые наделены правом принятия подобного решения.

Деление по видам

По каким же критериям происходит разделение территорий сёл и городов? Принципы его основаны на зонах, связанных с размещением жилых, промышленных и прочих объектов. Например, если конкретная часть города десятилетиями служит местом работы крупномасштабного предприятия промышленности, строить близко к нему детский сад либо многоквартирный жилой дом никто не позволит. Это связано с необходимостью соблюдения законодательно утвержденных норм, касающихся расстояний между промышленной зоной и жилыми кварталами.

Земельным кодексом РФ (положениями статьи 85) разграничиваются 8 зон различного назначения, которые могут существовать в пределах границ любого населенного пункта. Речь идет о жилых кварталах, землях, предназначенных под учреждения общественного развития (офисы, школы, поликлиники и тому подобное), курортно-рекреационных территориях (санаториях и парках), сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных для развития инфраструктуры транспорта, а также объектов Министерства обороны РФ, зонах специального назначения и иного.

Дополнительные моменты

Каждая из территориальных зон юридически обладает правом к использованию в качестве нескольких строго определенных дополнительных видов. В частности, градостроительный регламент позволяет в пределах жилых кварталов строить частные дома жилой застройки (многоэтажные, среднеэтажные и смешанного вида). Данное положение предусмотрено пунктом 5 той же статьи номер 85 ЗК РФ.

Подобные нюансы и требования существуют для любой другой зоны каждого поселения. Изменять характер использования никому самовольно не разрешается. В случае выявления нарушений допустившему их грозят немалые штрафы, а незаконная постройка обязана быть снесена. Всё чаще и чаще в последнее время местные власти, используя тяжелую технику, ликвидируют так называемые малые архитектурные формы, к которым относится всё разнообразие существующих павильонов и киосков.

Как изменить вид разрешенного использования

Если вы не располагаете информацией, к какой категории использования земель (или виду) относится тот или иной участок, это не должно стать проблемой. Все необходимые данные можно получить, ознакомившись с кадастровой документацией либо запросив выписку на сайте Росреестра. Как правило, все землевладельцы в курсе, к какой категории земли относится принадлежащий им участок, что за объект возможно на нем построить, а что - под категорическим запретом. Более серьёзной проблемой для большинства из них становится преодоление процедуры изменения разрешенного вида использования.

Так как по закону строительство, противоречащее кадастровому паспорту, не допускается, единственный выход для собственника - подача ходатайства с просьбой присвоения участку одного из дополнительных видов использования. Такой вариант вполне распространён и является законной возможностью изменить статус участка. Прибегают к нему тогда, когда требуется открыть магазин либо какой-то ещё объект, имеющий социальное назначение.

Не так все просто

Думать, что, подав ходатайство, заявитель автоматически добьется перевода земель одной категории в другую или смены вида разрешенного использования, не следует. Это не делается лишь по желанию владельца. Собственник (либо арендатор) должен выдвинуть серьезное обоснование целесообразности подобного ходатайства. Ему предстоит доказать, что изменения, которых он добивается, сыграют положительную роль в общественном развитии населенного пункта. Распределение земель по категориям и смена их предназначения - вопрос весьма серьезный, и заявителю следует быть готовым к ожесточенной дискуссии на данную тему на заседании местного совета (его земельной комиссии) или же на депутатской сессии.

Ходатайство составляется, как правило, в свободной форме исходя из стандартных правил подачи заявлений и обращений в любое из государственных учреждений. Вместе с ним заявителю потребуется предъявить и копию правоустанавливающего документа, относящегося к земельному участку. То есть договора приватизации, дарения либо купли-продажи, свидетельства о праве на наследование. Поданное им ходатайство обязаны рассмотреть в срок не более двух месяцев. Если дело завершилось отказом в удовлетворении просьбы, можно попытаться решить его по суду. Но только тогда, когда отрицательное решение выглядит неправомочным по достаточно веским основаниям.

Что подразумевает категория сельскохозяйственных земель

Какие имеются варианты их применения? Как и другие виды категорий использования земель, сельскохозяйственные участки бывают определённых разновидностей, которых может быть несколько. Ознакомившись с положениями пункта 11 85-й статьи ЗК РФ, мы увидим, что земли сельскохозяйственного назначения разрешается "употреблять" в одном из следующих вариантов:

1. Как пастбища и сенокосы.

2. Как сады.

3. Как участки аграрного производства (в том числе животноводства).

4. Как дачные участки.

5. Как приусадебные фермерские участки.

6. Как земли промышленных объектов, к которым относятся линии электропередач, трубопроводы высокого давления, дороги.

7. Как залежные земли.

Как сберечь сельские угодья

Территории данной категории могут быть подвержены изменению по виду их применения. Но и здесь имеется множество серьёзных нюансов и ограничений, благодаря которым прекратить или поменять один из видов аграрного производства, основываясь лишь на желании владельца, невозможно.

В частности, запрещено менять категорию участка в случае превышения его кадастровой стоимости средней по региону на 50% и выше. На практике применяется данная норма к землям садов и территориям, на которых выращивают многолетние ценные культуры. Служит она для предотвращения уменьшения площадей данных участков и других ценных объектов аграрного назначения.

Категория населенных пунктов"

Если вас заинтересовала идея приобрести недорого участок с ветхим домиком, находящийся в непосредственной близости от оживленной дороги или транспортной остановки, прежде всего уточните код классификатора, по которому возможно дальнейшее использование этой земли. Подобная информация точно так же берется из кадастрового паспорта объекта в результате получения выписки из Росреестра.

Если код упомянутого участка относится к перечню от 2.0 до 2.7 классификатора, это значит следующее - всё, что сможет построить покупатель на данной земле - малоэтажный жилой домик. Разумеется, никто не помешает ему разбить рядом с жилищем приусадебное подсобное хозяйство, небольшую теплицу или поставить личный гараж. Но в коммерческих целях эту землю использовать нельзя.

Для данных целей нужен участок с кодами "бизнес-класса" (4.0-4.9). Принадлежность к данному интервалу позволяет располагать на участке капитальные строения стационарного характера. Например, магазин либо торгово-развлекательный комплекс (код 4.2), офисное здание (код 4.1), страховую контору или банк (код 4.5), рынок (код 4.3), ресторан, кафе или столовую (код 4.6), гостиницу (код 4.7), развлекательное заведение (код 4.8), автосервис либо автопарк (код 4.9).

О покупке земли в городе

Если же нужный вам код в кадастровом паспорте не найден, это еще не значит, что покупка не состоится. В случае размещения выбранного вами участка в общественной, промышленной либо зоне, предназначенной под транспортную инфраструктуру, вполне реальна возможность добавления дополнительно условно-разрешенного варианта использования к основному.

Насколько успешным будет решение данного вопроса, напрямую зависит от позиции местной администрации (в частности, ее земельного управления). Если планируемое вами к возведению здание однозначно работает в сторону развития города и создания дополнительных рабочих мест, в интересах местных властей пойти вам навстречу.

...и все прочее

83-я статья Земельного кодекса РФ участки, относящиеся к категории земли населенных пунктов, предназначает для развития и застройки сел, городов и других муниципальных образований. Согласно пункту номер 3 84-й статьи Кодекса в случае включения в границы населенного пункта частного участка статус его сохраняется. То есть владелец его продолжает пользоваться правом собственности.

Помимо перечисленных выше зон территории городов, еще существует и дополнительная категория - земли, подпадающие под обозначение "иных территориальных зон". Сюда можно отнести все те участки, назначение которых - общее использование. То есть проезды, скверы, улицы, площади и т. п. Чаще всего подразумевается вхождение их в состав одной из основных зон. Такие участки нельзя приватизировать либо передать в частную собственность каким-то другим способом.

О нецелевом использовании земли

Что подразумевается под данным термином? Нецелевым использованием земельного участка считается эксплуатация его не в соответствии с назначением, определённым для данной земельной категории. Это действие подпадает под определение нарушения и влечет за собой административную ответственность согласно статье 8.8 КоАП РФ.

Размер санкций может быть весьма значительным. Гражданину (физическому лицу) предстоит выплатить штраф, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и равен 0,5-1% от нее. При этом минимальный размер штрафа не может быть ниже 10000 руб. Кстати говоря, если вы надумали построить, скажем, магазин на участке, который для того не предназначен, вас ждёт не только необходимость уплаты штрафа, но и работы по сносу незаконной постройки.

Любая информация о том, к какому виду разрешенного использования относится тот или иной участок, занесена в Государственный кадастр недвижимости. Именно поэтому рекомендуется любые операции с землей предварять ознакомлением с паспортом участка.

Что можно в населенном пункте

Из тех девяти категорий жилых зон, указание на которые содержит 85-я статья ЗК РФ, физическим лицам есть смысл интересоваться лишь двумя - жилыми и сельскохозяйственными. Так как остальные не могут никаким образом оказаться в собственности отдельного гражданина. Согласно пункту 5 85-й статьи ЗК, использование земельных участков в жилой зоне может быть следующим:

1. Для индивидуальной жилой застройки.

2. Для малой, средней и многоэтажной жилой застройки.

3. Для строительства помещений культурного либо бытового предназначения.

Согласно пункту номер 11 той же статьи, находящиеся в пределах сельскохозяйственных земель участки можно использовать в целях строительства помещений и зданий, предназначение которых - сельскохозяйственное производство. Другой возможный вариант их использования - под пашни и многолетние насаждения. Если вы планируете участок под индивидуальное жилищное строительство, проверьте наличие кода в кадастровом паспорте, относящегося к жилой застройке (2.0 - 2.7).

Но помните, что сюда не может быть отнесено здание, предназначение которого - проживание с одновременным лечением (санаторий) или поддержание нужд непрерывного производства (служебное жилье для работающих вахтовым способом).

Частному застройщику

Если вы планируете ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а также разведение огорода, обратитесь к тому же разделу номер 2 классификатора. Уже упомянутые коды обозначают, что землю можно использовать под возведение малоэтажного здания без раздела на квартиры (не более 3 этажей), строительство наземных сооружений и сараев, под садовое строительство (требования к таким домикам аналогичны пункту 1), личное подсобное хозяйство на приусадебном участке, сооружение временных, передвижных и прочих помещений, годящихся к проживанию, то есть кемпингов, вагончиков и т. п. При этом подразумевается возможность подключения их к системам инженерных сетей.

Как мы видим, понятие индивидуального жилищного строительства включает в себя, помимо возведения собственно дома, организацию личного подсобного хозяйства.

Если вы бизнесмен

Тому, кто планирует предпринимательскую деятельность, следует поискать земельный участок, снабженный кодом классификатора 4.0-4.9. Именно такая земля предполагает возведение на ней капитальных сооружений, назначение которых - отдых, торговля, автосервис и тому подобное. Допустим, заполучив в собственность участок с кодом 4.4, вы сможете построить на нём магазин, причём площадью - не свыше 5000 квадратных метров.

О других видах использования земли

По 37-й статье Градостроительного кодекса видами разрешенного использования участков любой территориальной зоны могут быть:

1. Основной (речь идёт об изначальном предназначении).

2. Условно-разрешенный (подразумевается возможное предназначение).

3. Вспомогательный.

Рассмотрим чуть подробнее каждый из них. Основной вид подразумевает соответствие непосредственному предназначению участка согласно локализации и территориальной зоне. Чтобы использовать землю согласно основному виду, не нужно никаких дополнительных разрешений и согласований с администрацией. То есть собственник самостоятельно планирует, как ему распорядиться участком в пределах классификатора и категории земли.

Что касается условно-разрешенных видов его использования, то их перечень регламентируется градостроительным законодательством того региона, к которому участок относится. Но во всех случаях, чтобы выбрать любой из данных видов, собственник обязан это согласовать с властями и заручиться необходимым разрешением.

Как это выглядит на практике? Допустим, основное предназначение участка - ИЖС. При этом условно-разрешенный вид его использования - возведение торгового объекта. Для получения разрешения на застройку собственник обязан отнести заявление в региональную комиссию, решающую вопросы землепользования. Ответ будет получен в результате публичных слушаний.

Что касается вспомогательных видов использования, то они допустимы лишь в виде дополнений к первым двум разновидностям и могут быть реализованы только совместно с ними. Поясним для наглядности: если на участке позволено строительство магазина, вспомогательным видом может стать организация, например, автопарковки (наземной или подземной).

Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установлено деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельным кодексом РФ установлены следующие категории земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;

– земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

– земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;

– земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается: в актах о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет целевое назначение и соответствующий режим использования земель каждой конкретной категории. Режим использования земель также определяется в зависимости от разрешенного использования, как собственно определенных категорий земель, так и земель внутри земель одной категории с учетом зонирования территорий. В целом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории земель, их целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

Поставленный вопрос очень важен, так как ошибки в его понимании для собственника могут обернуться серьёзными неприятностями. Земли, которыми он владеет на правах собственности или пользуется ими по иной законно обусловленной причине, могут использоваться исключительно в соответствии с их назначением.

Целевое назначение ЗУ – это законно-правовая основа специфики применения специализированных земельных зон, удостоверенная в учётных записях. К ним относятся следующие категории назначений:

  • ИЖС и поселения;
  • производственного назначения;
  • особо охраняемых зон;
  • лесного и водного фонда;
  • запаса.

Соответственно земельные массивы, учтённые в общей контекстной причастности к соответствующей специфике категорий, дают возможность пользования ими непосредственно в совокупности с имеющимся целевым назначением. Это налагает серьёзную ответственность к некоторым видам земель.

Определённые виды использования по закону не принадлежат приватизации и выкупу, иные необходимо различать в силу возможностей, которые они дают собственнику.

При покупке или выделе ЗУ необходимо обращать внимание на категорию приобретаемой земли . Нередки ситуации, когда некомпетентный собственник обнаруживает, что приобретённая им земля имеет сельхоз назначение без разрешения на возведение капитального объекта, как он изначально предполагал. Этот вопрос нужно решать заведомо, до приобретения ЗУ.

Ещё больше путаницы может возникнуть при дифференциации ЗУ производственного и промышленного назначения. Земельные площади производственного назначения выделяются границей зонирования территории и всегда располагаются за чертой земель поселений.

Они имеют внутреннее разделение по специфике принадлежности к тому или иному виду спецназначения , к ним могут относиться:

  • земли промышленности;
  • транспорта;
  • энергетики;
  • связи;
  • обороны и безопасности;
  • других видов спецназначений.

Земли промышленности входят в их число в качестве земель, которые предоставлены крупным и средним предприятиям для застройки цехами и производственными помещениями. Для этих целей предоставляются наименее пригодные для обработки территории. В то же время эти ЗУ должны иметь достаточные для размещения производства площади.

Особый вопрос поднимается в отношении соблюдения санитарных и экологических норм использования земель.

Поэтому данные территории тщательно выбираются с учётом сведения к минимуму, рисков от соседства с ними для окружающего ландшафта.

Интересна специфика земель рекреационного назначения . Они также располагаются за чертой зонирования земель поселений, относятся к виду специального назначения и предназначены исключительно для отдыха, туризма, оздоровительных и иных аналогичных мероприятий. Соответственно они имеют определённые характеристики, которые позволяют их использовать в данном аспекте.

Все перечисленные выше виды использования ЗУ могут облагаться более высокой процентной ставкой для начисления земельного налога. Этот вопрос находится в компетенции муниципалитета, в его бюджет стекаются средства от налоговых выплат.

ЗУ сельхоз назначения, также находятся за пределами зонирования земель поселений. Они имеют свою ярко выраженную специфику и широкий диапазон видов разрешённого использования (). К ним могут принадлежать ЗУ, или обширные территории применяемые:

  • под ЛПХ;
  • пастбища;
  • сенокосы;
  • под выращивание сельхоз культур;

Виды ЗУ в зависимости от функционального значения

Функциональное и целевое назначение земельного участка непосредственно перекликаются друг с другом. Функциональное использование отражает функции и задачи, которые будет выполнять участок для его правообладателя, независимо от категории земель. В то же время виды ЗУ и их функциональное значение должны соответствовать друг другу.

Например, вы планируете функциональное использование ЗУ для строительства дома. Как вариант, кроме земель под ИЖС, вы имеете право использовать следующие виды земельных участков из категории сельхоз назначения:

  • под ЛПХ;

Для возведения капитального строения приемлемы будут лишь те земли, отведённые под ЛПХ, что располагаются в черте города или иного поселения. Их можно охватить градостроительным планом и включить в его контекст, строящийся дом.

Таким образом, одно и то же назначение ЗУ может иметь различные функциональные свойства. При условии, что земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами жилой зоны, они не допускают возможности возведения капитального строения, то есть его возведение окажется незаконным и право собственности на него, вероятнее всего, признано не будет.

Использование такого строения станет возможным исключительно в пределах самовольного строения, без права регистрации и с потенциальной возможностью изъятия по причине использования ЗУ не по назначению.

Если рассмотреть функциональное значение ЗУ на примере земель из категории поселений, то можно выделить:

  • земли, предназначенные для малоэтажных застроек;
  • под возведение высоток;
  • под застройку инфраструктурных комплексов;
  • под специализированные офисные здания.

Все перечисленные сведения включаются в градостроительный план и требуют досконального соответствия.

Пошаговая инструкция: как определить?

Назначение ЗУ должно быть указано в правоустанавливающем документе на землю и в межевом деле. Оно составляется в результате межевания.

Для того чтобы узнать назначение своего земельного участка, необходимо внимательно изучить техническую документацию на земельный участок. В том случае, если вы не обнаружили необходимых указаний на категорию земельного участка – этот вопрос несложно решить.

Естественно, самым целесообразным вариантом будет межевание , в результате которого в ваши земельные документы будут внесены все необходимые технические характеристики.

Наиболее лёгкий вариант – обратиться в местное отделение кадастра и картографии за выпиской, в которой будут указаны соответствующие данные о вашем участке. Для этого обратитесь с заявлением в окошко к специалисту, имея при себе паспорт и право удостоверяющий документ на ЗУ.

В заявлении укажите сведения, которые вам должна предоставить в выписке кадастровая служба. Через 5 дней вам выдадут выписку с запрошенными данными о назначении вашего участка.

Это самая достоверная информация, которой вы можете располагать в самом широком правовом диапазоне. Она содержит учётную информацию на текущий момент.

Более быстрый способ беспрепятственного получения интересующей вас информации – обращение на официальный сайт Росреестра, где по кадастровому номеру вы сможете получить любую информацию об участке, в том числе – о его целевом назначении.

Если речь идёт об участке, который вам не принадлежит, но вы лично заинтересованы в получении обозначенной информации – обратитесь на сайт Росреестра и найдите интересующий вас ЗУ по адресу его места нахождения.

Земли в пределах одной территории зонирования имеют одно и то же целевое назначение. Искомый участок будет иметь характеристики, аналогичные контексту, в котором он располагается. В связи с этим, вы имеете возможность определить назначение участка даже по приблизительному адресу.

Если вы проживаете за пределами областного центра , где расположено здание отделения кадастра и картографии – вы имеете право выслать запрос на получение выписки по почте. Если у вас есть доступ к ресурсу интернет – можете узнать информацию на сайте или там же сформировать заявку на получение выписки.

При отсутствии такой возможности и нежелании обременять себя получением выписки, вы имеете право на запрос о получении искомых данных по участку, в администрацию по месту расположения ЗУ.

Кто устанавливает?

Категория земель определяется при постановке массива на кадастровый учёт. Это одна из основных характеристик, которая устанавливается изначально. Весь земельный массив определённой категории при участии в обороте отграничивается от земельных массивов других категорий посредством зонирования территории.

После того как земли из государственного резерва передаются в ведение регионов, их назначение закрепляется специальным актом и сохраняется в условиях муниципального землепользования. При острой необходимости или обоснованной целесообразности, категории земель могут изменяться на региональном уровне, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ.

Какие требования предъявляются к целевому назначению?

Требования к целевому назначению земельного участка определяются в новом Земельном кодексе РФ, после принятия Закона о собственности . Они оглашают, что земли некоторых видов целевого назначения не подлежат приватизации или выкупу с целью оформления в собственность.

В требования к целевому назначению ЗУ включаются закрепление имущественных позиций за хозяйствующим субъектом земель некоторых категорий, обладающих уникальными характеристиками. Например, особо плодородные участки почв, заповедные зоны, зоны культурного наследия и прочие.

Кроме этого, земли всех категорий подлежат обязательной регистрации в учётных записях, с указанием их технических характеристик, а также – ценностного эквивалента, с указанием её удельной стоимости.

Все земли соответствующих категорий могут быть использованы исключительно в соответствии с целевым назначением. За использование не по назначению, земли могут быть изъяты даже у собственника или он будет лишён права пользования своим ЗУ до полного восстановления изначального надлежащего порядка в отношении целевого назначения своего участка.

Однако построенный на землях СНТ дом могут оставить в качестве жилого помещения как вспомогательного арсенала для ведения ЛПХ, но в этом случае могут затребовать изменения разрешённого использования.

В принципе, в число потенциальных возможностей может входить и изменение только в том случае, если это не нарушает общих контекстуальных требований, предъявляемых к земельному массиву в целом.

Заключение

Каждый ЗУ, поставленный на кадастровый учёт имеет определённое в его отношении целевое назначение. Впоследствии он может использоваться только в том узком смысле, который предполагается его целевым назначением.

Узнать целевое назначение участка можно различными способами.

Некоторые виды назначений соответствуют определённым свойствам функциональных значений.

При приобретении участка в собственность необходимо определять это соответствие. Если вам достался участок, не отвечающий функциональному значению, вы имеете возможность изменить его разрешённое использование и даже – целевое назначение.