Договор купли-продажи является основным документом, который подтверждает переход имущественного права собственности от одной стороны к другой. В соглашении указываются все условия, регулирующие правоотношения сторон при реализации сделки.

Однако на практике бывают ситуации, когда обстоятельства у продавца или покупателя меняются, а договор купли-продажи уже подписан и нотариально заверен, то есть внести дополнения или корректировки уже не представляется возможным. Именно для подобных ситуаций законодатель предусматривает возможность заключения дополнительного соглашения.

Для чего необходимо дополнительное соглашение?

Дополнительный договор — это специальное соглашение, оформляется с целью внесения существенных изменений в изначальный договор купли-продажи. Соответствующий документ обладает такими же юридическими правами, как и основной договор.

Ситуации, в которых оформляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры :

  • выявляются какие-либо изменения относительно состояния самого объекта недвижимости, которые могут сказаться на итоговой стоимости сделки;
  • изменились условия оплаты купли-продажи квартиры;
  • изменились личные данные сторон соглашения;
  • иные поправки относительно пунктов документа;
  • неисполнение договора одной из сторон сделки;
  • продавец принял решение об отмене продажи квартиры;
  • покупатель, ввиду изменения обстоятельств, отказался от покупки жилья;
  • стали известны факты о наличии прав собственности третьих лиц;
  • резкое снижение курса национальной валюты;
  • изменилась стоимость квартир в конкретной области или районе.

Соглашения дополнительного направления обладают некоторыми особенностями. В первую очередь, документ обладает законодательными правами только при наличии главного договора купли-продажи квартиры. Срок его действия автоматически приравнивается к сроку действия основного документа.

Оформление документа

К оформлению дополнительного договора надо подойти также ответственно, как и к заключению основного. Заверяется документ у нотариуса или в риэлторском агентстве. При подписании дополнительного договора, заинтересованные лица также должны зайти в паспортный стол, ЖКХ, управляющую компанию и ССП.

  • дата и место заключения документа;
  • дата и место оформления основного договора купли-продажи жилой недвижимости;
  • наименование юридического лица и реквизиты физических лиц, либо их законных представителей;
  • новая редакция пунктов, которые подлежат изменению или дополнению;
  • причины, которые требует оформления дополнительного соглашения;
  • подписи каждой стороны.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, ссылаясь на нормы и требования Гражданско-процессуального кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации. А также обязательно указывается факт ознакомления сторон со следующими статьями ГК РФ: , , , 475 , , . В содержании дополнительного соглашения не надо описывать положения основного договора купли-продажи квартиры, достаточно просто указать номера пунктов, в которые вносятся изменения или дополнения. В случае ошибки, заинтересованные лица должны действовать в соответствии с 19 статьей ГК РФ .

Ошибки подразделяются на 2 разновидности:

  • технические, то есть различные описки или опечатки;
  • фактические, то есть искажение истинных положений документа.

Стоит отметить, что в последнем случае заключение дополнительного соглашения является обязательной процедурой, так как в противном случае действительность сделки может быть поставлена под сомнение и расценена, как преднамеренное мошенничество. В соответствующем акте отражается вся суть ошибки, после чего добавляется пункт, изложенный в правильной редакции.

Относительно технической ошибки, например, в ФИО или в паспортных данных, мнения уполномоченных органов по поводу необходимости оформления допсоглашения расходятся. Одна сторона уверяет, что гражданин реализовывает свои гражданские права и обязанности под своим именем и фамилией. Соответственно, такую сделку могут признать недействительной, ведь ее реализовывал гражданин с другими инициалами. Другая сторона утверждает, что ничего страшного в технической опечатке нет, так как даже если делопроизводство дойдет до судейских разбирательств, суд будет придерживаться принципов разумности и человеческого фактора. Соответственно, учтет несоответствие как описку без применения каких-либо последствий.

Другие необходимые документы

Документация, которая прикрепляется к дополнительному соглашению:

  • протокол разногласий между сторонами сделки относительно отдельных пунктов договора;
  • справки и другие документы, подтверждающие необходимость заключения дополнительного соглашения;
  • решения, принятые в судебных и административных службах;
  • заявления от обеих сторон.

Главный риск при заключении дополнительного соглашения — не уделить должного внимания всем положениям и пунктам, имеющим двусмысленное прочтение, по которым часто действуют квартирные мошенники. Для возможности мирного урегулирования ситуации, в допсоглашении должен прописываться вариант аннулирования основного договора в одностороннем порядке. Так как если одна сторона отказывается расторгать документ, разрешить соответствующий вопрос возможно будет только в судебном порядке.

Регистрация нужна?

В нормативно-правовых актах не установлена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре. В этом случае, необходимой является регистрация передачи права собственности. Однако законом не запрещено делать это в добровольном порядке.

Документы, требуемые для регистрации:

  • оригинал основного договора купли-продажи и 3 его копии;
  • оригинал дополнительного соглашения и 3 копии;
  • акт приема-передачи квартиры, если сделка уже осуществлена;
  • чек об уплате государственной пошлины: для физических лиц составляет 1 000, для юридических — 15 000 тысяч рублей;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • объяснения относительно необходимости заключения дополнительного соглашения;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о стоимости документа. Необходима в том случае, если дополнительное соглашение оформлялось в нотариальной конторе;
  • заверенное согласие супруга на реализацию сделки;
  • для юридических лиц:
    • нотариальные ксерокопии учредительных документов;
    • свидетельства ИНН, ОГРН;
    • распоряжение о назначении руководителя;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • решение об оформлении дополнительного соглашения.

Если основной договор купли-продажи квартиры ранее зарегистрирован не был, вы можете поставить на учет сразу оба документа: основной договор и дополнительное соглашение. Чтобы осуществить регистрацию, необходимо обратиться в местное Управление УФРС. Срок регистрации составляет 1 месяц со дня подачи документации.

Соблюдение всех норм и требований при оформлении дополнительного соглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судейских тяжб, возможных рисков в виде утраченных денежных средств или даже потери всего имущества. Для того чтобы составить еще одно дополнительное соглашение или полностью аннулировать его, необходимо будет заключить еще один аналогичный акт, придерживаясь стандартной схемы.

Когда процедура купли-продажи имущества переходит в активную стадию, и у продавца, и у покупателя могут возникнуть ряд вопросов, способных откладывать момент полного расчета, а то и вовсе – существенно повлиять на него.

Для того, чтобы документально зафиксировать возможные в будущем условия обстоятельств, между продавцом и покупателем принято заключать дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи квартиры (далее – ДС) является тип сопутствующего документа, который содержит в себе все изменения и коррективы, возможные по условиям, прописанным в основном договоре купли-продажи .

В его полномочиях – дополнять основное соглашение, отменять некоторые условия сделки, а иногда – аннулировать и весь договор.

Заключение допсоглашения к договору купли-продажи на законодательном уровне регламентируется Гражданским и Гражданско-процессуальным кодексами РФ, как продолжение основного документа правовых взаимоотношений.

Дополнительное соглашение может понадобиться по ряду причин :

  • если продавец внезапно отказывается продавать квартиру, или покупатель отменяет покупку по личным обстоятельствам;
  • если есть вероятность, что на момент полного расчета у покупателя не будет необходимой суммы в полном объеме;
  • если происходит изменение цен на недвижимость в данном конкретном регионе, изменение курса валют и пр.;
  • если до момента совершения сделки всплывает информация о долговых обязательствах ее владельца-продавца: аресте, залоге, неоплаченных коммунальных счетах, правах на квартиру третьих лиц;
  • если одна из сторон не выполняет условия основного соглашения.

Опасности такого соглашения

Если до момента заселения или передачи суммы денег происходит один из упомянутых выше случав, и при этом, его возможность прописана в доп соглашении, основной договор расторгается без каких-либо рисков для обеих сторон.

Важно! Для возможности мирного урегулирования ситуации в ДС должен прописываться вариант расторжения основного договора в одностороннем порядке. Если же одна из сторон отказывается расторгать договор, решать исход ситуации придется в судебном порядке.

Заключая ДС, важным будет и дополнительная консультация с юристом и нотариусом.

Главная опасность при заключении дополнительного соглашения – не уделить внимание всем пояснениям к пунктам, которые имеют двусмысленное прочтение, по такой схеме часто орудуют квартирные мошенники.

Результат в виде потери значительных сумм, или даже целой квартиры – является реальным итогом халатного отношения к составлению договорной документации в процессе купли-продажи.

Когда и как заключается?

Дополнительное соглашение должны заключать стороны-фигуранты основного договора.

Его оформление также должно проводиться под руководством нотариуса , либо же в агентстве недвижимости, где составлялся основной документ купли-продажи.

Перед процедурой следует еще раз проверить объект и право собственности на него в официальных инстанциях: ЖЭКе и других коммунальных службах, а также проверить право подписанта в паспортном столе.

Документ ДС должен соответствовать требованиям ГК и ГПК РФ, и составляться в двух экземплярах . В документе обязательно указывается факт ознакомления сторон с содержанием статей , 450-453 , , , Гражданского кодекса РФ.

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

В допсоглашении должны указываться следующие сведения:

  • дата и место подписания документа;
  • дата заключения основного договора купли-продажи;
  • данные физических (юридических) лиц – сторон;
  • обновленные пункты с дополнительными/откорректированными положениями;
  • подписи сторон, заключающих ДС.

Сопутствующая документация

К дополнительному соглашению должны прилагаться следующие документы:

  • протокол с зафиксированными разногласиями сторон-подписантов в конкретных пунктах основного договора;
  • справки, аргументирующие возникновение разногласий;
  • судебные решения, акты административных инстанций;
  • заявление, письменные обращения сторон, в т.ч. и между ними.

Необходимо ли регистрировать документ?

Важно! Нотариальное заверение ДС и основного договора купли-продажи по законодательству – не обязательно, но является дополнительной мерой безопасности для подписантов. Обязательным моментом является – фиксация перехода права собственности на имущество.

Если стороны изъявляют желание зарегистрировать допсоглашение, они должны подготовить следующие документы:

  • основной договор (3 образца оригинала);
  • дополнительное соглашение (3 образца оригинала);
  • чек об оплате госпошлины (до 1 тыс. руб. – для физлиц, до 15 тыс. руб. – для юридических лиц);
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • кадастровый паспорт и экспликация;
  • согласие жены/мужа продающей стороны на заключение сделки (заверенное нотариусом).

Если подписант одной из сторон – юридическое лицо , при регистрации подаются также учредительные документы компании (копии), а также документы плательщика налогов.

Регистрируют ДС на протяжении 30 дней с момента подачи всех документов.

Важно! Для того, чтобы внести изменения или разорвать ДС, необходимо заключить еще одно аналогичное соглашение по стандартным правилам.

Соблюдение всех норм при составлении допсоглашения к основному договору купли-продажи квартиры, а также тщательный анализ всех пунктов избавит стороны от потребности судебных тяжб, возможных рисков в виде утраченных денег, и даже потери всего имущества.

Эти правила действуют и для сделок с недвижимостью, причём даже в более жёсткой форме, поскольку в некоторых случаях ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует ещё и нотариального оформления.

В едином документе стороны оговаривают:

  • взаимные права и обязанности;
  • предмет договора;
  • цену сделки и другие существенные и несущественные (но важные сторонам) условия.

Однако случается, что содержание договора в том виде, как он был уже подписан продавцом и покупателем, стороны не устраивает. И именно тогда приходит черёд составления такого документа, как дополнительное соглашение. Оно представляет собой приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью – без основного договора это соглашение не имеет никакой юридической силы.

Алгоритм процедуры

В том случае, если дополнительное соглашение так меняет условия договора, что требуется изменить объём уже зарегистрированных прав, используется следующая процедура:

  1. Стороны подписывают дополнительное соглашение.
  2. Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
  3. Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
  4. Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.

ВАЖНО! Надо сказать и про изменения в договор, который подлежит нотариальному заверению. К числу таких договоров купли-продажи жилья относятся те, где квартира находится в долевой собственности (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В этом случае допсоглашение должно тоже быть заверено у нотариуса.

Стоимость и сроки

Для того, чтобы внести изменения в ЕГРН, необходимо оплатить пошлину в размере, предусмотренном ст. 333.33 НК РФ . Она будет составлять:

  • для внесения изменения, не связанного с ипотекой – 350 рублей для граждан, 1000 – для юридических лиц;
  • для ипотеки – 350 рублей во всех случаях.

Сроки внесения изменений определяются ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» . Они составляют:

  • 7 рабочих дней – если документы прямо подавались в Росреестр.
  • 9 рабочих дней – если документы подавались через МФЦ.
  • 3 рабочих дня – если соглашение регистрировалось нотариально и было подано прямо в Росреестр. При подаче через МФЦ срок – уже 5 дней.
  • 1 день – для нотариальных соглашений, поданных в электронной форме.

Заключение

Закон позволяет изменить с помощью дополнительного соглашения. Однако чтобы изменение оказалось юридически значимым, необходимо соблюдать требования, которые предъявляются к оформлению таких документов.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи необходимо в том случае, если покупатель и продавец хотят изменить условия сделки или расторгнуть ее по обоюдному согласию. Документ составляется в письменной форме и содержит дополнения к основному договору. Они могут касаться любых условий сделки – предмета, цены, сроков.

Как составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи

В первую очередь необходимо согласовать изменения со второй стороной. Например, если речь идет о расторжении сделки, покупателю и продавцу необходимо определить, в каком объеме будут возвращены средства (только за товар или с учетом неустойки). Дополнительное соглашение к договору купли-продажи должно содержать такие пункты:

  • дату и место составления;
  • реквизиты основного договора;
  • перечень изменений;
  • сведения о сторонах, их подписи.

Документ составляется в нескольких экземплярах – по одному каждой стороне сделки.

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи

Документ имеет стандартную структуру. В шапке следует указать реквизиты основного договора и дату внесения изменений. Затем необходимо описать условия сделки и пункты, которые нужно обновить. Обратите внимание на то, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи (образец 2018 года) необходимо составлять в том же формате, что и оригинал. Если договор был заверен нотариусом, дополнение к нему также нужно удостоверить.

Какие еще документы нужны для заключения договора купли-продажи

В перечень документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, также входит акт приема-передачи товара. В нем следует отразить все характеристики объекта, права собственности на который переходят к покупателю. Это нужно для того, чтобы зафиксировать факт покупки и избежать необоснованных претензий.

C 2013 года документы для регистрации договора купли-продажи недвижимости не требуются, поскольку эта процедура отменена. Госрегистрации подлежат только права собственности на объект. Это означает, что сделка считается заключенной в момент подписания.

Все необходимые документы вы можете составить и скачать с помощью нашего конструктора.