Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД - это неотъемлемая составляющая его содержания.

Цель осмотра общего имущества - установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.

Кто организует осмотры и кто принимает в них участие

Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.

Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

На заметку
Применение правил № 170

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 , нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).

Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170 , то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.

На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170 . Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16-10217 по делу № А26-10959/2015 , от 30.11.2015 № 307‑АД15-14917 по делу № А66-3331/2015 .

Что значит оформить результаты осмотра общего имущества

По итогам осмотра нужно:

• оформить акт осмотра и совершить комплекс необходимых действий на основании этого документа;
• заполнить журнал осмотров.

Такие документы относятся к технической документации на МКД (подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как составить акт осмотра общего имущества

Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.

В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).

Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.

На основании акта примите решения:

• о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
• о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.

Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.

Что делать после составления акта осмотра общего имущества

В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:

• уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год - по результатам весеннего осмотра, на следующий год - по итогам осеннего);
• выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
• определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:

• по результатам весеннего осмотра - составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
• по результатам осеннего осмотра - проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.

Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.

Что записать в журнал осмотров

Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. По итогам осмотра отразите в журнале выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.

Такую обязанность предусматривает п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам. 

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами

УСЛУГИ ПРОВЕДЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКИХ ОСМОТРОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ИХ ОСНОВЕ ПЛАНА РАБОТ, ПЕРЕЧНЯ РАБОТ*

Общие требования

Services of housing and communal services and management of apartment buildings. Services conduct technical reviews of apartment houses and determine on the basis of the work plan, list of works. General requirements

_______________
* (Поправка. ИУС N 8-2015).

ОКС 03.080.30

Дата введения 2015-07-01

Предисловие

1 РАЗРАБОТАН Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области "Стандарты управления недвижимости", при участии ОАО "Академия коммунального хозяйства им.К.Д.Памфилова" (АКХ), Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Тамбовский государственный технический университет"

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 393 "Услуги в области ЖКХ и управления многоквартирными домами"

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27 октября 2014 г. N 1446-ст

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ


Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе "Национальные стандарты", а официальный текст изменений и поправок - в ежемесячном информационном указателе "Национальные стандарты". В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске информационного указателя "Национальные стандарты". Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (gost.ru)

ВНЕСЕНА поправка, опубликованная в ИУС N 8, 2015 год

Поправка внесена изготовителем базы данных

Введение

Введение

Настоящий стандарт является основополагающим и входит в единую структуру национальных стандартов, объединенных в серию "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами".

Применение настоящего стандарта, наряду с другими стандартами из данной серии, позволяет сформировать единую и эффективную систему управления и содержания многоквартирных домов, обеспечивающую их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания, а также выполнить требования технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, Жилищного кодекса и других нормативно-правовых актов.

При переходе эксплуатации многоквартирного дома и выполнения работ (услуг) связанных с его управлением и содержанием на основании добровольного применения национальных стандартов из серии "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами", целесообразно устанавливать переходный период с учетом профессиональной подготовки и опыта работы исполнителя и подрядчиков по применению таких национальных стандартов.

1 Область применения

Настоящий стандарт распространяется на работы, выполняемые при предоставлении услуги технического осмотра общего имущества многоквартирного дома или его частей (далее - имущество).

Стандарт предназначен для применения лицами, предоставляющими услуги управления многоквартирным домом и (или) содержания общего имущества многоквартирного дома, а также подрядными организациями, привлекаемыми для выполнения определенных работ и собственниками.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения

ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования

ГОСТ 12.2.007.0-75 Система стандартов безопасности труда. Изделия электротехнические. Общие требования безопасности

ГОСТ 25380-82 Здания и сооружения. Метод измерения плотности тепловых потоков, проходящих через ограждающие конструкции

ГОСТ 26254-84 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций

ГОСТ 26629-85 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций

ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

ГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

ГОСТ Р 54257-2010 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования

ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования

ГОСТ Р 56192-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования

Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены термины, принятые по ГОСТ Р 51929 , ГОСТ 31937 , а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 исполнитель : Лицо, предоставляющее услуги технического осмотра.

3.2 заказчик : Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или планирующее управлять им.

3.3 визуальный осмотр : Осмотр, проводимый без применения каких-либо специальных приборов и инструментов с целью получения приближенной оценки технического состояния осматриваемого имущества.

Примечание - В качестве инструментов, используемых при визуальных осмотрах возможно применение источников освещения, а также простейших средств измерения.

4 Общие требования

4.1 Услуга проведения технических осмотров имущества предоставляется с целью:

- определения и получения количественной оценки контролируемых параметров, характеризующих нормативное или работоспособное техническое состояние имущества;

- обеспечения своевременного выявления несоответствия состояния имущества проектным показателям, требованиям законодательства РФ, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан и окружающей среды;

- определения состава работ, формирования и корректировки плана работ, перечня работ (далее - состав работ), выполняемых при содержании имущества и др.

Цели и объем услуги определяется техническим заданием, которое разрабатывает заказчик.

4.2 Услуга проведения технических осмотров является системной и включает в себя следующие виды осмотров:

- визуальные осмотры;

- инструментальные осмотры;

- технические обследования;

- мониторинги технического состояния имущества.

4.2.1.Визуальные осмотры проводятся в процессе выполнения работ содержания имущества. Как правило, достаточно визуального осмотра с возможным применением простых измерительных устройств (штангель-циркуля, уровнемера и т.д.), с целью выявления повреждений и характерных признаков дефектов, по итогам осмотров могут вноситься изменения и корректировки по объему и периодичности (далее - графику) выполнения работ содержания имущества.

4.2.2 Инструментальные осмотры проводятся, как правило, с использованием инструментов и приборов, в том числе специальных. При выявлении повреждений и характерных признаков дефектов с целью оценки технического состояния имущества, определения и корректировки состава работ содержания имущества.

4.2.3 Технические обследования (далее - обследования) проводятся с привлечением специализированных организаций (лабораторий). Обследования проводятся с использованием инструментов, приборов и оборудования, в том числе лабораторного и специального. Обследования проводятся с целью получения фактических значений контролируемых параметров, в том числе при восстановлении и (или) актуализации технической документации и параметров имущества. По итогам технических обследований также может определяться и корректироваться состав работ содержания имущества.

4.2.4 Мониторинг технического состояния организуется и проводится когда необходимо выявить временные изменения, происходящие с конструкциями, которые изменили свое напряженно-деформированное состояние, а также при попадании многоквартирного дома в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий и др. Порядок проведения мониторинга технического состояния приведен в ГОСТ 31937 .

4.3 Система осмотров предусматривает проведение плановых и внеплановых осмотров.

4.4 Осмотры проводятся по известным и утвержденным правилам и методикам, в том числе приведенным в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее - инструкция по эксплуатации), на основании технического задания, с фото-, если необходимо и видео- фиксацией. По итогам осмотра должен быть подготовлен отчет (акт) в соответствии с техническим заданием на проведение осмотра.

Примечания

1 Перечень правил проведения осмотров приведен в приложении А.

2 Примерная форма отчета (заключения) приведена в приложении Б, либо могут применяться формы, приведенные в правилах проведения осмотров, с использованием которых проводится осмотр.

4.5 Осмотры должны проводиться квалифицированными специалистами, обладающими теоретическими и практическими знаниями и навыками проведения таких работ, что должно подтверждаться соответствующими документами. При проведении осмотров специалисты должны быть обеспечены соответствующими инструментами, приборами и приспособлениями.

Примечания

1 В случае отсутствия специалистов или оборудования исполнитель может заключить соответствующий договор субподряда со специализированной организацией.

5 Плановые и внеплановые осмотры

5.1 К плановым осмотрам относятся все виды осмотров, которые проводятся в соответствии с утвержденным заказчиком графиком осмотров, включающий в себя осмотры, проведение которых обусловлено требованиями законодательства РФ, в том числе Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410 , Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6 , Приказом Минэнерго России от 24 марта 2003 г. N 115 , инструкцией по эксплуатации и настоящим стандартом.

Плановые осмотры включают в себя визуальные осмотры, которые проводятся в процессе выполнения работ содержания имущества, обследования, которые проводятся в соответствии с пунктом 12.3 и инструментальные осмотры.

Инструментальные осмотры можно разделить на:

- сезонные инструментальные осмотры, которые проводятся после окончания отопительного периода (весенне-летний инструментальный осмотр), и перед началом отопительного периода (осенне-зимний инструментальный осмотр), с целью определения сезонных работ для подготовки эксплуатации имущества в следующем сезоне. Рекомендуемый порядок проведения сезонных инструментальных осмотров приведен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и ГОСТ 31937 ;

- общие инструментальные осмотры, которые проводятся с целью определения технического состояния имущества, а также определения и корректировки состава работ.

Рекомендуемые документы для проведения инструментальных осмотров содержатся в позициях 1, 2, 3, 5, 9 приложения А.

5.2 К внеплановым осмотрам относятся все виды осмотров, которые проводятся вне утвержденного заказчиком графика осмотров, к которым относятся:

- визуальные осмотры, которые проводятся при поступлении обращений потребителей, при возникновении аварийных ситуаций и выявлении неисправностей;

- инструментальные (приемочные и др.) осмотры, которые проводятся при приемке капитально отремонтированных многоквартирных домов;

- инструментальные осмотры, которые проводятся при смене формы управления и (или) управляющей организации и др.

При наличии основания проведения внепланового осмотра, заказчик организует и обеспечивает проведение внепланового осмотра в соответствии с техническим заданием на его проведение.

6 Основание предоставления услуги технического осмотра

6.1 Основанием для предоставления услуги технического осмотра могут служить:

- требования законодательства Российской Федерации;

- смена формы управления многоквартирным домом, выбор или смена управляющей организации, определение или изменение состава работ;

- требования инструкции по эксплуатации;

- график проведения осмотров, утвержденный заказчиком;

- наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные и деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние имущества;

- увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке многоквартирного дома;

- необходимость определения (уточнения, изменения) состава работ;

- истечение установленного, настоящим стандартом, технической документацией, срока эксплуатации;

- необходимость определения физического износа имущества;

- выявление деформации грунтовых оснований;

- определение способности имущества противодействовать природным и техногенным угрозам, в том числе криминального и террористического характера;

- необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;

- необходимость определения пригодности многоквартирного дома для безопасной эксплуатации и проживания в нем;

- необходимость определения работ, выполнение которых снизит потребление энергетических ресурсов и повысит энергетическую эффективность многоквартирного дома;

- необходимость определения и проведения сезонных работ при подготовке имущества к сезонной эксплуатации;

- необходимость определения противопожарных мероприятий.

Услуга проведения технических осмотров предоставляется также при:

- проектировании, определении необходимости проведения текущего и (или) капитального ремонта имущества;

- приемке капитально отремонтированных многоквартирных домов;

- попадании многоквартирного дома в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий;

- составлении (восстановление) и актуализации технической документации на многоквартирный дом, в том числе инструкции по эксплуатации, а также при иных основаниях, таких как решение собрания собственников.

При наличии основания проведения осмотра, заказчик готовит техническое задание на его проведение.

7 Техническое задание

7.1 Техническое задание на проведение осмотра разрабатывается и утверждается заказчиком.

Примечание - К разработке технического задания в обязательном порядке привлекаются специалисты, имеющие соответствующую квалификацию, в том числе могут привлекаться специалисты исполнителя.

7.2 В техническом задании, в зависимости от основания проведения осмотра, определяется вид и цель осмотра, устанавливаются и определяются:

- этапы и сроки проведения и окончания осмотра;

- требования к материально-техническому оснащению, наличию оборудования, техники, инструментов и приспособлений, в том числе требования к исполнителю (специалистам);

- требования по оценке устойчивости среды обитания, которая проводится в соответствии с СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 ;

- особые условия и др.

7.3 В зависимости от состава технической документации и наличия в ней необходимой и достоверной информации (показателей, параметров, схем, планов, отчетов и др.) определяется необходимость сбора исходных и дополнительных данных.

Примечание - Состав технической документации приведен в приложении Б ГОСТ Р 56038 .

8 Проведение осмотров

Осмотр, как правило, проводится в четыре этапа:

1) подготовительные работы;

2) предварительный осмотр;

3) осмотр;

4) отчет.

При подготовке проведения осмотра исполнитель изучает техническое задание, техническую документацию, формирует план предварительного осмотра имущества.

9 Предварительный осмотр

9.1 Предварительный осмотр проводится специалистами под руководством главного (ведущего) инженера исполнителя с участием работников, ответственных за содержание осматриваемого имущества.

9.2 В соответствие с техническим заданием осуществляется сличение показателей (параметров) технической документации (проектной документации, схем, планов) и фактического состояния осматриваемого имущества.

9.3 В ходе предварительного осмотра определяется:

- методика, по которой будет проводиться осмотр;

- состав специалистов, необходимых для проведения осмотра;

- перечень инструментов, оборудования и приспособлений, необходимых при проведении осмотра;

- порядок и график проведения осмотра.

10 Визуальный осмотр

10.2* Визуальные осмотры проводятся постоянно, и как правило специалистами, ответственными за содержание осматриваемого имущества, в процессе выполнения ими работ по содержанию имущества или на основании технического задания, по процедуре в соответствии с выбранными правилами.
________________
* Нумерация соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.


Примечания

1 Специалисты, выполняющие работы по содержанию имущества должны пройти обучение и иметь практический опыт проведения визуальных осмотров, подтвержденные соответствующими свидетельствами и сертификатами. После приемки многоквартирного дома в управление, первый визуальный осмотр должен проводиться под руководством главного (ведущего) инженера.

2 Для проведения визуального осмотра могут привлекаться сторонние организации.

10.3 По результатам визуального осмотра по степени повреждения и характерным признакам дефектов делается приблизительная оценка техническому состоянию осматриваемого имущества. Если результаты визуального осмотра окажутся недостаточными, или будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость конструкций, элементов систем инженерно-технического обеспечения, и др., организуется и проводится инструментальный осмотр или обследование.

11 Инструментальный осмотр

11.1 Инструментальный осмотр проводится в целях получения достоверных данных и оценки технического состояния имущества, по процедуре в соответствии с выбранными правилами проведения инструментального осмотра, в определенном порядке и по разработанному исполнителем графику (программе), который утверждается с заказчиком.

11.2 При проведении инструментального осмотра выявляются неисправности и причины их появления, дается оценка технического состояния имущества в соответствии с разделом 14, определяется состав работ, выполнение которых обеспечит поддержание (восстановление) нормативного или работоспособного технического состояния имущества в соответствии с разделами приведенными в ГОСТ Р 56192 .

11.3 Если в техническом задании требуется определить техническое состояние конструкций специалист, который проводит инструментальный осмотр должен обладать знаниями и умением смоделировать сценарии возможного развития событий при возникновении опасных ситуаций, составить логическое дерево (графическое изображение) возможного развития событий при возникновении пожара и (или) при механическом воздействии или нагрузке на конструкции, отражающее общий характер развития возможных аварийных ситуаций и аварий с отражением причинно-следственной взаимосвязи событий в зависимости от технического состояния осматриваемого имущества.

Примечание - Пример построения логического дерева приведен в приложении 2 Приказа МЧС России от 10.07.2009 N 404 .

11.4 При обнаружении, в ходе инструментальных или визуальных осмотров, признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров должны быть предприняты срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

11.5 Когда результатов инструментального осмотра для решения поставленных задач недостаточно, а также при обнаружении, в ходе инструментального осмотра, характерных трещин, перекосов в ограждающих и несущих конструкциях, разломов стен и прочих повреждений и деформаций, свидетельствующих об их неудовлетворительном состоянии, организуются и проводятся технические обследования при необходимости устанавливается режим мониторинга технического состояния.

12 Услуга по техническому обследованию и мониторингу технического состояния имущества

12.1 Услуга по обследованию и (или) мониторингу предоставляется в соответствии с техническим заданием, и как правило с привлечением лабораторий или специализированных организаций, с учетом требований к перечню работ, влияющих на безопасность установленных в разделах I и II Приказа Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624 и осуществляются в соответствии с правилами, выбранными по их проведению, в зависимости от видов проводимых работ и технического задания.

12.2 При обследовании, в зависимости от задач, поставленных в техническом задании на его проведение, объектами исследования, в соответствии с ГОСТ 31937 , являются:

- грунты основания, фундаменты, ростверки и фундаментные балки;

- стены, колонны, столбы;

- перекрытия и покрытия (в том числе балки, арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны и др.);

- балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки и фермы;

- связевые конструкции, элементы жесткости; стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания.

12.3 Первое обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию. В дальнейшем обследование технического состояния зданий и сооружений проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в пять лет для зданий и сооружений или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.). Для уникальных зданий и сооружений устанавливается постоянный режим мониторинга (по ГОСТ 31937-2011).

12.4 В многоквартирных домах, где техническая документация сформирована не полностью и (или) не актуализирована, в том числе отсутствуют показатели (параметры), без которых невозможно определить технические параметры коммунальных ресурсов поставляемых ресурсоснабжающими организациями, с использованием которых потребителям должны предоставляться коммунальные услуги в соответствии с пунктом 5.6 ГОСТ Р 56038 , обследование соответствующих систем является обязательным.

12.5 Мониторинг проводят для выявления временных изменений происходящих с конструкциями, которые изменили свое напряженно-деформированное состояние и требуют обследования технического состояния, в том числе для:

- контроля технического состояния имущества и своевременного принятия мер по устранению возникающих негативных факторов, ведущих к ухудшению этого состояния;

- выявления объектов, на которых произошли изменения напряженно-деформированного состояния несущих конструкций и для которых необходимо обследование их технического состояния;

- обеспечения безопасного функционирования имущества за счет своевременного выявления на ранней стадии негативного изменения напряженно-деформированного состояния конструкций и грунтов оснований, которые могут повлечь переход имущества в ограниченно работоспособное или в аварийное состояние;

- отслеживания степени и скорости изменения технического состояния имущества и принятия в случае необходимости экстренных мер по предотвращению его обрушения.

12.6 Для проведения мониторинга разрабатывается программа его проведения, в которой наряду с перечислением видов работ определяют систему и периодичность наблюдений с учетом технического состояния имущества, а также общую продолжительность мониторинга. Программу проведения мониторинга согласовывают с заказчиком.

12.7 По итогам проведенного обследования и или мониторинга, составляется отчет (акт, заключение) о техническом состоянии обследуемого имущества, определяется состав работ, выполнение которого обеспечит восстановление его нормативного технического состояния.

13 Услуга технических осмотров в целях энергосбережения и энергоэффективности

13.1 При предоставлении услуг технического осмотра, при определении технического состояния имущества и определении состава работ по его содержанию, должны предусматриваться работы (мероприятия), выполнение которых обеспечит соблюдение требований Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ , работы должны проводиться в соответствии с пунктом 5.7 ГОСТ 31937 , с учетом и . Тепловая защита должна соответствовать требованиям, установленным в СП 50.13330.2012 .

13.2 При выявлении в ограждающих конструкциях участков с нарушенными теплозащитными свойствами, такие участки подвергают детальному обследованию в соответствие с ГОСТ 25380 , ГОСТ 26629 , ГОСТ 26254 .

13.3 Энергетическое обследование, определение работ и мероприятий по повышению энергоэффективности и снижению энергетических потерь, определение класса энергоэффективности многоквартирного дома осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ , специализированными организациями по соответствующим правилам и методикам с составлением энергетического паспорта.

14 Оценка и отчет, определение состава работ

14.1 По итогам осмотра дается оценка группам показателей осматриваемого имущества, определяется процент износа в соответствии с ВСН 53-86 и соответственно определяется состав работ, выполнение которых обеспечит нормативное или работоспособное техническое состояние имущества при его содержании в зависимости от того, какую услугу содержания имущества выбрали собственники по составу и объему пункт 4.3 ГОСТ Р 56192 .

14.2 В отчете должны быть определены предельные показатели состояния имущества, в соответствии с ГОСТ Р 54257 , а также установлены характеристики безопасности: количественные и качественные его показатели, определен состав работ, обеспечивающий доведение их эксплуатационных качеств, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до нормативного или работоспособного технического состояния с учетом требований технических регламентов и нормативных документов.

14.3 При оценке имущества, включая грунтовое основание и входящие в его состав элементы систем инженерно-технического обеспечения, подразделяют, в соответствии с ГОСТ 31937 на находящиеся:

- в нормативном техническом состоянии;

- в работоспособном состоянии;

- в ограниченно работоспособном состоянии;

- в аварийном состоянии.

14.4 При ограниченно работоспособном состоянии осматриваемого имущества определяется состав и объем работ по восстановлению или усилению имущества, определяется целесообразность проведения таких работ в рамках выполнения работ текущего содержания, текущего или капитального ремонта.

14.5 Эксплуатация имущества при аварийном состоянии конструкций, включая грунтовое основание, не допускается.

14.6 При аварийном состояний конструкций, устанавливается обязательный режим мониторинга технического состояния имущества, рассматривается вопрос о целесообразности проведения работ по восстановлению работоспособности таких конструкций и (или) отдельных его частей, и включения таких работ в план работ капитального ремонта, или расселения собственников и сносе многоквартирного дома.

14.7 Оценка физического износа имущества, показателей и их отклонение от нормативного технического состояния, по каждой группе показателей, является основанием для определения состава работ, которые необходимо выполнить в рамках текущего содержания имущества раздел 6 ГОСТ Р 56192 , с включением таких работ в перечень работ.

14.8 В случае невозможности восстановления нормативного или работоспособного технического состояния имущества в процессе работ по текущему содержанию, работы включаются в план работ текущего ремонта раздел 7 ГОСТ Р 56192 , а при необходимости капитального ремонта раздел 8 ГОСТ Р 56192 .

Примечание - Рекомендуемый состав работ при формировании плана работ, перечня работ приведен в приложении А ГОСТ Р 56192 .

14.9 Результаты инструментального осмотра оформляются в виде отчетов (заключений, актов) в соответствии с настоящим стандартом с учетом требований установленных в выбранных правилах, по которым проводился инструментальный осмотр, в том числе по форме приведенной в приложении Б, на бумажных и электронных носителях.

14.10 Результаты инструментальных осмотров заносятся в технический паспорт многоквартирного дома, электронный паспорт многоквартирного дома, а также в инструкцию по эксплуатации в соответствующие разделы, отчеты и документы приобщаются к технической документации.

15 Безопасность работ

15.1 Выполнение работ должно осуществляться таким способом, чтобы обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, животных, окружающей среды и сохранность имущества.

15.2 При выполнении работ должны соблюдаться требования безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе:

- к проведению работ - по , , ;

- к пожарной безопасности - по ГОСТ 12.1.004 , ;

- к уровню шума и вибрации - по , , ;

- к взрывобезопасности - по ;

- к электробезопасности - по ;

- к аттестации рабочих мест в соответствии с .

15.3 К проведению работ допускаются лица, прошедшие обучение и инструктаж в соответствии с требованиями ГОСТ 12.0.004 .

15.4 При использовании материалов, веществ и изделий, подлежащих обязательному подтверждению соответствия необходимо наличие соответствующих документов.

15.5 При проведении работ, должны быть установлены предупредительные знаки в соответствии с ГОСТ Р 12.4.026 .

15.6 Исполнитель должен иметь в своем составе специалистов, прошедших обучение по охране труда, промышленной и пожарной безопасности, разработанную и внедренную систему проведения инструктажей по технике безопасности и контроля за их соблюдением и выполнением.

15.7 Приборы и средства измерений, применяемые в процессе проведения инструментальных осмотров, должны обеспечивать безопасность потребителей, персонала и окружающей среды, как в случае автономного использования, так и в составе комплексов при соблюдении требований предусмотренных эксплуатационной документацией.

15.8 При этом средства измерений должны обеспечивать безопасность персонала, потребителей и окружающей среды даже в случае небрежного обращения с ними, возможного при нормальной эксплуатации. При этом должна быть обеспечена защита от:

- поражения электрическим током;

- последствий механической неустойчивости движущихся частей (механического травмирования);

- загрязненности воздушной среды;

Вредного воздействия электромагнитных полей;

- шума и вибраций.

15.9 Защита достигается путем выполнения соответствующих требований установленных в ГОСТ 12.2.007.0 , настоящего стандарта и требований инструкции на конкретный вид прибора.

Приложение А (справочное). Перечень документов, устанавливающих правила и порядок проведения осмотров, обследований и мониторинга технического состояния

Приложение А
(справочное)

Приложение Б (рекомендуемое). Форма отчета (заключения) по итогам инструментального осмотра многоквартирного дома

К отчету, также могут быть приложены следующие документы:

- материалы, обосновывающие выбор категории технического состояния объекта;

- фотографии объекта;

- описание окружающей местности;

- описание общего состояния имущества по визуальному обследованию с указанием его физического износа;

- описание конструкций имущества, их характеристик и состояния;

- чертежи конструкций имущества с деталями и обмерами;

- ведомость дефектов;

- схемы имущества с указанием мест проводившихся измерений и вскрытий конструкций;

- результаты измерений и оценка показателей, используемых в поверочных расчетах;

- определение действующих нагрузок и поверочные расчеты несущей способности конструкций и основания фундаментов;

- планы обмеров и разрезы имущества, планы и разрезы шурфов, скважин, чертежи вскрытий;

- геологические и гидрогеологические условия участка, строительные и мерзлотные характеристики грунтов основания (при необходимости);

- фотографии повреждений фасадов и конструкций;

- анализ причин дефектов и повреждений;

- задание на проектирование мероприятий по восстановлению или усилению конструкций (при ограниченно работоспособном или аварийном состоянии имущества).

Библиография

Жилищный кодекс Российской Федерации

ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий

Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 N 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования" Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна. Часть 3 Правила обследования технического состояния в натурных условиях.

СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений

СТО НОСТРОЙ 2.33.79-2012 Строительные конструкции зданий и сооружений. Обследование ограждающих конструкций зданий и сооружений в натурных условиях и оценка технического состояния. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ

СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 Зеленое строительство. Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания

Приказ МЧС России от 10.07.2009 N 404 "Об утверждении методики определения расчетных величин пожарного риска на производственных объектах"

Приказ Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 г. N 624 "Об утверждении перечня работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства"

Федеральный закон от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

Постановление Правительства РФ от 25 января 2011 г. N 18 "Об утверждении правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов"

Приказ Министерства регионального развития РФ от 02.09.2010 N 394 "Об утверждении Примерной формы перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов" ПОТ Р М-016-2001 РД 153-34.0-03.150-00 Межотраслевые Правила по охране труда (Правила безопасности) при эксплуатации электроустановок

СП 12-133-2000 Безопасность труда в строительстве. Положение о порядке аттестации рабочих мест по условиям труда в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
официальное издание
М.: Стандартинформ, 2015

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

Объект строительного обследования: жилая многоквартирная застройка

Адрес проведения экспертизы: г.Москва

Цель обследования: строительно-техническая экспертиза по исследованию жилой многоквартирной застройки .

Экспертное исследование многоэтажного дома с помещениями административно-бытового и общественного назначения проходил в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению технического осмотра (изучение документов Заказчика);
• технический осмотр (визуальный);
• составление экспертного заключения.

При визуальном осмотре выявлялись и фиксировались видимые дефекты и повреждения, производилась фотофиксация элементов.

При техническом осмотре кирпичной кладки с целью проверки состояния ее безопасной эксплуатации кирпичной кладки жилого дома в секциях №1 и №2 1-4 этажи, секции №3 и №4 1-4 этажи, секция №1 6-й этаж установлено следующее:

Жилой дом - 9-и секционный, 9-ти этажный, с подвалом. Секции жилого дома сдвинуты в плане относительно друг друга с размерами 39,7х14,6+37,94х17,15+40,7х15,7+37,94х14,6м.

Высота здания от планировочной отметки проезда до уровня подоконника последнего жилого этажа – 28,2м, высота верхней точки строительных конструкций – 33,5м. Высота этажей: подвала - 2,3 м; 1-го жилого и последующих - 2,9 м; 9-го – 3,5.

Здание разделено по секциям деформационными швами.

Связь между этажами в каждой секции предусматривается при помощи лифтов и лестничной клетки.

Наружные стены - согласно СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита здания", с учетом сбережения теплоэнергии наружные стены выше отм.+0,000 запроектированы многослойные.

Ограждение балконов выполнены из кирпича строительного полнотелого одинарного М-150 (ГОСТ 530 и ГОСТ 5158).

Стены с первого этажа и выше поэтажного опирания по монолитному перекрытию выполняются из полнотелых газоблоков СКЦ-1РГ 01/01 (ГОСТ 6133-99) Плотность блоков 800-1400 кг/м3 Морозостойкость F50 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки).

Перегородки – газобетонные блоки СКЦ-1РГ 01/01 (ГОСТ 6133-99), плотность блоков 800-1400 кг/м3, морозостойкость F50 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки) и пенобетонных блоков плотность блоков 300-1200 кг/м3, морозостойкость F35 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки).

Заключение строительного эксперта по обследованию застройки

Работы по возведению перегородок из пенобетонных блоков следует осуществлять в соответствии с технической документацией, которая содержит:

• указания по виду материалов, применяемых для возведения перегородок, включая проектную марку по прочности, а также объёмную массу (объемный вес) и отпускную влажность;
• данные по марке и составу раствора для производства работ в летнее и зимнее время, а также вид вяжущего;
• данные по способу кладки и мероприятия, обеспечивающие прочность и устойчивость конструкций перегородок в стадии возведения;
• осуществлять производственный контроль качества работ по устройству кирпичной кладки и кладки пенобетонных блоков в зданиях и сооружениях, который включает в себя входной контроль рабочей документации и используемых материалов и конструкций, операционный контроль технологических процессов и приёмочный контроль выполняемых работ;
• операционный контроль должен осуществляться в ходе выполнения строительных процессов и производственных опера-ций и обеспечивать своевременное выявление дефектов и принятие мер по их устранению и предупреждению;
• в процессе работы мастер должен следить за тем, чтобы блоки, раствор и арматурная сетка соответствовали указанным в проекте, а также проверять правильность привязки и качество швов кладки, вертикальность, горизонтальность и прямолинейность поверхностей и углов, качество поверхности кладки;
• периодически проверять толщину швов.

Для этого измеряют пять-шесть рядов кладки и определяют среднюю толщину шва, например, если при замере пяти рядов кладки стены ее высота оказалась 400 мм, то средняя высота одного ряда кладки будет 400:5 = 80 мм, а средняя толщина шва за вычетом толщины кирпича составит 80 - 65 = 15 мм. В соответствии с п. 7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» средняя толщина горизонтального шва кирпичной кладки должна составлять - 12 мм, допустимые отклонения -2;+3 мм; вертикального шва - 10 мм (-2;+2 мм). При этом толщина отдельных вертикальных швов должна быть не менее 8 и не более 15 мм, горизонтальных не менее 10 и не более 15 мм. Утолщение швов против предусмотренных правилами можно допускать лишь в случаях, оговоренных проектом, при этом размеры утолщенных швов должны указываться в рабочих чертежах (Фото 5, 6);

Тип кладки и система перевязки должны быть указаны в проекте с учетом требуемой прочности кладки, конструктивных особенностей стен и ее совместной работы с другими конструкциями. Внутренняя поверхность стены должна быть обязательно оштукатурена (СНиП 3.03.01-87); все швы наружного и внутреннего слоя стен пенобетонной кладки следует тщательно заполнять раствором с затиркой внутренних швов; для выравнивания вертикальности стены кирпичной кладки использовать арматурную сетку, после чего заштукатурить.

На прочность и устойчивость конструкций перегородок, данные нарушения не оказывают существенного влияния и могут эксплуатироваться при ликвидации выявленных нарушений.

В дальнейшем при проведении работ:

• проверять толщину швов перегородок каждые пять - шесть рядов кладки и определять среднюю толщину шва. Утолщение швов против предусмотренных правилами можно допускать лишь в случаях, оговоренных проектом, при этом размеры утолщённых швов должны быть указаны в рабочих чертежах;
• вертикальность поверхностей и углов проверять уровнем и отвесом не реже двух раз на каждом ярусе кладки. Если будут обнаружены отклонения, не превышающие допускаемые, то их исправляют при следующей кладке яруса или этажа;
• горизонтальность рядов контролировать правилом и уровнем не реже двух раз на каждом ярусе кладки, определяют величину отклонения кладки от горизонтали. Если она не превышает установленного допуска, отклонение устраняют в процессе последующей кладки.

Конструктивные решения наружных стен должны обеспечивать требуемые прочность и устойчивость при возведении, эксплуатации. Несущая способность стен устанавливается расчетом по СНиП II-22-81.

Для наружных стен использоваться кирпич и камни керамические по ГОСТ 530-2007 осуществлять надлежащий строительный и лабораторный контроль.

При монтаже конструкций фасада не допускать крепления несущих элементов к элементам кладки стен из кирпича и пено-бетонных блоков.

Крепление несущих конструкций фасада выполнять к монолитным элементам жилого дома. «Скользящие» элементы конструкции фасада допускается крепить к кладке при строгом выполнении работ согласно схеме№1 проектной документации. Отступления от проектной документации не допускаются. Усилить кирпичную кладку лоджий, металлическими стойками, к которым будут крепиться витражи. Работы выполнять на основании технологической карты. Вести технический надзор за выполнением работ. По результатам контроля технологических процессов составляются акты освидетельствования скрытых работ.

В процессе подготовки монтажных работ проверить готовность рабочей поверхности фасада здания, конструктивных элементов фасада, средств механизации и инструмента к выполнению фасадных работ.

Обязательно ведение журнала технического надзора (СНиП 3.01.01-85)

Ведение и хранение журнала технического надзора обязательно для всех объектов, независимо от их ведомственной подчиненности, характера работ и назначения зданий, журнал должен быть пронумерован, прошнурован, скреплен печатью. Журнал подлежит обязательному хранению на стройплощадке.

При подготовке МКД к отопительному сезону, управляющие организации должны к сентябрю завершить летние работы и получить паспорта готовности МКД к зиме. Перед запуском отопления останется провести осенний осмотр дома, как его провести - расскажем в данной статье.

Кто и зачем проводит осмотры МКД

Контроль за техническим состоянием здания проводится с помощью периодических осмотров конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и инженерных сетей (п. 7 ст. 55.24 гл. 6.2 ГК РФ).

Периодические проверки состояния многоквартирного дома проводит управляющая им организация не реже двух раз в год - весной и осенью (п. 2.1.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Сезонные осмотры помогают выявить появившиеся дефекты на элементах дома, составить план работ по их устранению. В рамках осмотра проводится контроль правильности содержания и эксплуатации помещений многоквартирного дома, выполнения требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ .

В проверках участвуют собственники помещений в МКД и представители управляющей домом организации (п. 13 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Если организация управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в комиссию должен войти представитель правления ТСЖ, это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170 .

Когда и как проводится осенний осмотр дома

Осенний осмотр МКД предусмотрен пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170 . При этом законодательство не устанавливает конкретные даты его проведения. Главное условие - сделать его до начала отопительного сезона, сроки которого зависят от региона РФ (п. 2.1.1 Правил № 170).

Точный срок проведения осеннего осмотра может быть установлен при заключении договора управления на общем собрании собственников помещений в МКД. Также конкретную дату проведения осенней проверки могут установить в НПА субъекта РФ.

Перед выездом в МКД, специалисты управляющей организации должны ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией дома, чтобы чётко представлять конструктивную схему здания, знать его особенности и проблемы.

Осмотр перед новым зимним периодом проверяет готовность МКД к запуску системы отопления (пп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170). Проверяются преимущественно теплоизоляция конструкций дома, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети.

• фундамент, подвалы, котельные, технические этажи, где из-за отсутствия отделки лучше всего видны дефекты;
• наружные стены, стыковые соединения панелей при их наличии, теплоизоляция наружных коммуникаций;
• крыша, чердак и расположенные там утеплители и коммуникации;
• поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

Если в ходе осеннего осмотра выявлены дефекты, то обычно они не ремонтируются - ремонт планируется на следующий календарный год. Необходимо только принять временные меры для безопасной эксплуатации здания.

Итоги проверки фиксируются в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома (пп. «в» п. 24 ПП РФ № 491). Форма журнала регистрации представлена в приложении № 3 Правил № 170 .

Как заполнить акт осеннего осмотра дома

На основе записи в журнале составляется акт сезонного осмотра (п. 14 ПП РФ № 491). Рекомендуемая форма акта представлена в приложении № 3 к Правилам № 170 . Акт состоит из пяти блоков, разберём заполнение каждого.

1. Реквизиты. В первый блок запишите полный адрес проверяемого МКД, вид осмотра (весенний, осенний, общий, частичный) и его дату.

2. Состав комиссии. Сведения о членах комиссии внесите с указанием занимаемых ими должностей. Участвующих в проверке лиц можно разделить в акте на три группы: представители УО (в т.ч. ТСЖ, ЖСК, ЖК), представители исполнителя коммунальных услуг и представители Совета МКД.

3. Результаты осмотра. Это основной раздел акта, в котором должны быть обязательные три колонки:

• «Перечень систем и элементов здания», который составляется согласно приложению 7 Правил № 170 . Если в МКД не предусмотрен какой-либо элемент из приложения, то не следует его исключать из таблицы: поставьте отметку об его отсутствии.
• «Оценка» - зафиксируйте здесь состояние каждого элемента перечня: отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное. Последнюю оценку поставьте при обнаружении дефектов. В таком случае опишите дефект кратко, обозначьте место его расположения, причины появления.
• «Решение о принятии мер» - запишите решение о необходимости проведения ремонта в случае, если обнаружены повреждения или дефекты. Ремонт может быть текущим, капитальным, проводимым за счёт УО или собственников. Если дефектов не выявлено, поставьте отметку «не требуется».

4. Подписи членов комиссии. Подписывают составленный акт все участвовавшие в осмотре члены комиссии. Их должности и ФИО должны совпадать с информацией, указанной во втором блоке акта.

После этого поставьте дату проведения проверки и печать УО (при наличии). Также в форму акта можно добавить дополнительные строки для внесения рекомендаций или комментариев: разместите их перед блоком с подписями членов комиссии.

Почему для УО важно проводить осенние осмотры МКД

Помимо того, что осенний осмотр покажет степень готовности МКД к подключению отопления и эксплуатации дома в зимний период, проверка состояния дома в сентябре позволит наметить планы по ремонту общего имущества собственников МКД на следующий календарный год.

Поэтому после осеннего контроля на основании акта сделайте следующее:

• составьте перечень и определите объём работ текущего ремонта, запланированного на следующий год, для устранения выявленных дефектов;
• составьте и направьте собственникам помещений МКД рекомендации по проведению ремонта, выполняемого за счёт жителей дома;
• определите, какие из выявленных повреждений и неисправностей требуют капитального ремонта.

По материалам портала РосКвартал.

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

• факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
• угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

• виды осмотров;
• периодичность их проведения;
• лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.

Виды осмотров общего имущества проводятся

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

• плановые;
• внеплановые.

Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

Виды плановых осмотров:

• общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Примеры частичных осмотров

В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:

• пожарных лестниц;
• лазов;
• проходов;
• выходов;
• систем аварийного освещения;
• пожаротушения;
• сигнализации;
• противопожарного водоснабжения;
• средств противопожарной защиты;
• противодымной защиты.

Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Внеплановые осмотры нужно проводить:

• после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
• в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:

• договор управления МКД либо
• договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.

Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров общего имущества

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:

• договор управления МКД – если домом управляет УО;
• порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
• решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Кто должен проводить осмотр общего имущества

Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.

Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

• условия договора управления МКД и (или)
• дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).