Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,

где ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Рассмотрим варианты применения данной формулы. Например, на основании методических приемов, изложенных в этой главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн. руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.

Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ - бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн. руб.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн. руб.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн. руб.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

Устранимый физический износ;

Неустранимый физический износ;

Устранимый функциональный износ;

Неустранимый функциональный износ;

Внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

Короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

Долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м2 расположено на участке 800 м2; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд. руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн. руб. (табл. 12.2).

Таблица 12.2

Оценка устранимого физического износа

Теперь измеряют неустранимый физический износ короткоживущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента.

Эта зависимость выражается формулой

где НФИк.ж.э-неустранимый физический износ короткоживущего элемента;

ВСэл - полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИэл - устранимый физический износ элемента;

ФВэл - фактический возраст элемента;

ФЖел - срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 12.3.

Таблица 12.3

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

• Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение кото­рого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
• Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
• Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.
• Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
• Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений,

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ/ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости

Методы определения совокупного износа:

• метод «срока жизни»;
• метод сравнения продаж;
• метод разбиения.

Метод разбиения

Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем

видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим

суммированием:

СИ - ФизИ + ФункцИ + ВиИ

Физический износ составляют потери стоимости имущества в связи с утратой технических и эксплуатационных качеств.

Физический износ определяется суммированием физического износа устранимого и физического износа неустранимого:

ФизИ = ФизИуст + ФизИнеустр

Физический износ устранимый определяется стоимостью ремонта:

ФизИустр = Срем

Устранимый физический износ иначе еще называют отложенным ремонтом.

Предполагается, что покупатель незамедлительно произведет ремонт, чтобы

восстановить нормальные эксплуатационные характеристики улучшения.
Стоимость ремонта не должна превышать добавляемую стоимость имущества за счет устранения износа в результате ремонта.
Физический износ неустранимый, рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, затраты на исправление которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.

4.5. Оценка стоимости земельного участка

Теоретически общеизвестно, что стоимость земли, как и других товаров, отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка, то есть:

Ст.з. = (Дв - Изд.) / Кк ,

где: Ст.з. - стоимость участка земли;

Дв - реальный или условно начисленный валовой доход;

Изд. - ожидаемые издержки;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, которые приняты на вооружение и отечественной практикой. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные или аналоговые; доходные или будущей прибыльности; нормативные или затратные. Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков производственного и промышленного назначения.

4.5.1. Сравнительные методы оценивания

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка, практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения продаж. В случае применения данного метода необходимо сначала на соответствующем рынке недвижимости выявить ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирать для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные данные.

К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах; затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие более-менее развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

4.5.2. Доходные методы оценивания

К доходным методам при оценке земельных участков относится метод капитализации земельной ренты и метод остатка.

Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

4.5.3. Затратные методы оценивания

Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения (восстановительная стоимость) Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Этот метод рекомендован Госкомземом РФ для выполнения кадастровой оценки земельных участков, включая и промышленного назначения, всем субъектам федерации:

«...Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются: .... по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода,

предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа... из общей рыночной цены объекта недвижимости...».

Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным из-за недостаточного количества проданных или переданных в аренду объектов - аналогов.

4.5.4. Нормативные методы оценивания

Данные методы оценивания относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях (перечислены выше). Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления и развития земельного рынка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319, нормативная цена земли «... ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Нормативная цена земли... не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения».

Однако, трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением также очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Особенно это касается земельных участков промышленных предприятий, размещенных в производственных зонах. Поэтому, на современном этапе развития данного рынка недвижимости представляется вполне логичным при оценивании участков промышленного назначения использовать в качестве практического руководства письмо Госкомимущества РФ от 18 июля 1995 г. № СБ-2/6388 «О порядке установления нормативной цены земельных участков». В письме разъясняется, что при приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ при заключении договоров купли-продажи земельного участка следует руководствоваться Указом Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478. На сегодня действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», в соответствии с которым нормативная цена земельных участков устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на момент подачи заявки на выкуп земельного участка.

4.6. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприя­тия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами:

• не связаны жестко с землей;
• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни­мого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к кото­рой они были временно присоединены;
• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы­вать технологические комплексы.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вы­ступать:

• одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);
• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);
• производственно-технологические системы: комплекс машин и обо­рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распро­дается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организо­вать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в
третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы
опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

4.6.1. Подходы к оценке машин и оборудования

· Затратный подход - определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения);

· Рыночный подход - определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов;

· Доходный подход - определение стоимости актива исходя из прогнозируемого потока доходов.

4.6.2. Затратный подход в оценке машин и оборудования

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах.

Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три I уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и парамет­рического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при при­близительном и частичном сходствах - об аналогичности.

При определении затрат на изготовление объекта необходимо руковод­ствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации про­дукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, от­числения на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию ма­шин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой со­ответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобре­тение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвести­ций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета;
• индексный метод оценки.

4.6.3. Метод расчета по цене однородного объекта

При использова­нии данного метода необходимо осуществлять работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объ­екта по формуле (Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997.):

Спол.себ.= (1-Ндс)(1-Нпр-Кр)*Цод / (1-Нпр),

где Спол.себ. - полная себестоимость производства однородного объекта;

Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;

Нпр - ставка налога на прибыль;

Кр - показатель рентабельности продукции;

Цод - цена однородного объекта.

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся по­вышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, име­ющей средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции -0,05-0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учи­тывающие различия в массе объектов.

Сп = Сп.од*Gо/Gод

где Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Gо/Gод - масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:

Sв = (1-Нпр)*Сп / (1-Нпр-Кр)

Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутст­вует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

4.6.4. Метод поэлементного расчета

При использовании данного метода осу­ществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий;

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле:

Сп = ΣЦэ + В,

где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (Sв).

При применении индексного метода оцен­ки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (перво­начальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе маши» ил] оборудования за соответствующий период.

Sв = Sо* Y,

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный из нос: физический, функциональный и внешний.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни . Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1977). (таблица 4)

Оценочная шкала для определения физического износа

Таблица 4

Функциональный износ . Он представляет собой потерю стоимости вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:

К = Хо/Ханал,

где К- корректирующий коэффициент;

Xо, Xанал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравни­ваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой -нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

4.6.6. Сравнительный (рыночный) подход

к оценке стоимости машин и обо­рудования

Данный метод представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-ана­лог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификацион­ное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом, прямого сравнения продаж осуществляется в несколько

этапов.
1. Нахождение объекта-аналога.
2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования опреде­ляется по формуле:

V = V анал*К1*К2*К3…Кm±Vдоп ,

где V анал - цена объекта-аналога;

К1, К2, К3, Кm - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях

параметров оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать опреде­ленную последовательность при внесении поправок: в первую очередь де­лаются коэффициентные корректировки, а потом-поправочные.

4.6.7. Доходный подход в оценке машин и оборудования

Для реализации до­ходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцени­ваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производствен­но-имущественным комплексом (ПИК). При использовании доходного под­хода предлагается поэтапное решение задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка).

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести
к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

5. Применение затратного метода для оценки

ОАО "Кожгалантерейное предприятие"

5.1. Оценка стоимости зданий и сооружений

Факторы, оценивающие местоположение оцениваемого объекта сведены в таблицу.

Анализ местоположения объекта

5.1.1. Оценка износа

Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами.

Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.

Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих.

В данной дипломной работе физический износ зданий определяем экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости приведен в следующих таблицах.

1. Оценка производственного здания № 1.

Описание объекта.

Одноэтажное производственное здание, построенное в 1948 году.

Площадь - 554.2 кв.м.

Высота - 3.30 м.

Строительный объем - 1829 куб.м.

Конструктивные решения:

Процент износа производственного здания № 1 = 53

1. Оценка производственного здания № 2.

Описание объекта.

Площадь: 1-ый этаж - 328.8 кв.м.

2-ой этаж - 8.3 кв.м.

Итого - 337.1 кв.м.

Высота: 1-ый этаж - 7.12 м.

2-ой этаж - 3.6 м.

Строительный объем - 2371 куб.м.

Конструктивные решения:

Процент износа производственного здания № 2 = 30

1. Оценка производственного здания № 3.

Описание объекта.

Одноэтажное производственное здание, построенное в 1968 году.

Площадь - 91.6 кв.м.

Высота - 7.55 м.

Строительный объем - 692 куб.м.

Конструктивные решения:

Процент износа производственного здания № 3 = 22

1. Оценка производственного здания № 4.

Описание объекта.

Одноэтажное производственное здание, построенное в 1967 году.

Площадь - 441.2 кв.м.

Высота - 7.03 м.

Строительный объем - 3102 куб.м.

Конструктивные решения:

Процент износа производственного здания № 4 = 30

1. Оценка производственного здания № 5.

Описание объекта.

Двухэтажное производственное здание, построенное в 1968 году.

Площадь: 1-ый этаж - 96.1 кв.м.

2-ой этаж - 10.5 кв.м.

Итого - 106.6 кв.м.

Высота: 1-ый этаж - 7.25 м.

2-ой этаж - 3.5 м.

Строительный объем - 734 куб.м.

Конструктивные решения:

Процент износа производственного здания № 5 = 22

1. Оценка производственного здания № 6.

Описание объекта.

Двухэтажное производственное здание, построенное в 1939 году.

Площадь: 1-ый этаж - 163.5 кв.м.

2-ой этаж - 173.2 кв.м.

Итого - 336.7 кв.м.

Высота: 1-ый этаж - 3.3 м.

2-ой этаж - 3.08 м.

Строительный объем - 1073 куб.м.

Конструктивные решения.