Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.

Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и

Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя; приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок; наследование; присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.

При отказе или утрате права собственности на вещь, ее уничтожении, а также отчуждении собственником вещи другим лицам, иных случаях право собственности прекращается.

По закону отчуждение недвижимого имущества возможно в связи с изъятием соответствующего участка, на котором оно находится в случае ненадлежащего использования земли или необходимостью ее использования для государственных нужд.

Отчуждение имущества производится на основании договоров: дарения, купли-продажи, мены и других. При купли-продажи, продающая сторона передает вещь в собственность покупателя, а тот в свою очередь принимает товар и оплачивает его стоимость. Это же правило относится и к продаже

При отчуждении по договору мены одно лицо передает в собственность другому свой товар в обмен. При этом каждая из сторон фактически является продавцом и покупателем и обязуется передать свой товар и принять товар другого лица.

При договоре дарения даритель на безвозмездной основе передает одаряемому имущество или право на имущество в собственность или освобождает от имущественных обязанностей перед собой либо имеющего отношение к сделке третьим лицом.

Отчуждение имущества может выражаться в форме пожертвования, под которым понимают его дарение в общественно полезных целях. Так, пожертвования передают в различные учреждения социальной защиты, воспитательные учреждения, больницы и другие лечебные организации, благотворительные и религиозные организации, гражданам, предприятиям.

При внесении предусмотренной договором цены выкупа по договору аренды, а также по истечении срока аренды, арендованное имущество становится собственностью арендатора.

Отчуждение имущества по договору ренты предусматривает передачу получателем ренты имущества в собственность выплачивающему ренту лицу, а тот в свою очередь за это периодически выплачивает определенную денежную сумму на его содержание. По договору рента может быть постоянной, то есть бессрочной, или пожизненной. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а в случае, если имущество является недвижимым, то договор подлежит госрегистрации. Отчуждаемое имущество под выплату ренты может передаваться в собственность плательщика ренты платно или бесплатно. При платной передаче применяют правила купли-продажи, а при бесплатной - правила договора дарения.

Имущество может быть отчуждено и путем обращения взыскания на него по имеющимся обязательствам. В основном это происходит по решению суда. При этом право собственности прекращается с момента передачи его другому лицу, у которого в свою очередь возникает право собственности на эту вещь.

Отчуждение земельных участков не может производиться без веских оснований. Его собственник не позднее чем за год должен быть письменно предупрежден об отчуждении для государственных нужд посредством выкупа.

Когда изъятие участка в целях государственных нужд без прекращения права собственности невозможно, имущество могут изъять посредством выкупа либо реализации с

Однако в случае, если на суде государственный орган не сможет доказать, что отчуждение участка нельзя произвести, не прекращая права собственности на него, то изъятие невозможно.

Отчуждение имущества - это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.

По умолчанию принимается, что отчуждение имущества - это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).

Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества - это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):

• отказ от права;
• предоставление имущества во временное пользование;
• утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
• прекращение права по решению суда;
• предоставление будущих возможностей к отчуждению.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества - это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество - это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества , связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)

В данном случае отчуждение имущества - это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества - это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.

Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Рассмотреть в полной мере в рамках одной статьи все способы отчуждения имущества - это труднореализуемая задача, поэтому рекомендуем ознакомиться и с другими материалами нашего сайта, посвященными этой теме (например, Договор о внесении вклада в имущество ООО , Продажа или отчуждение акций в АО (нюансы) и др.).

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

В данном случае отчуждение имущества - это операции, производимые также в соответствии с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ, определяющими степень дееспособности несовершеннолетних лиц в зависимости от их возрастной категории.

Так, сделки с имуществом лиц, не достигших 14-летнего возраста, совершают только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ), за исключением мелких бытовых сделок.

Сделки же несовершеннолетними лицами старше 14 лет совершаются с письменного согласия их законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ), за исключением регламентированных законодательством случаев.

Итак, отчуждение имущества - это действия правообладателя, направленные на передачу права (на возмездной или безвозмездной основе) иному лицу. Такие действия могут носить как добровольный характер, так и исполняться вынужденно. Отчуждение имущества - это не синоним для обозначения иных предусмотренных законом способов прекращения права, в т. ч. отказа от него, утраты такого права по объективным причинам или принудительного изъятия имущества и т. д.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него. Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак. Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право. Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями. Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче. Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров

• Правоустанавливающие документы:
  • договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
  • договор мены,
  • договор купли-продажи,
  • договор дарения,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
• Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
• Справка об оценочной стоимости квартиры - справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги - 2 экз.;
• Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
• При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
• Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
• Для получения льгот по оплате:
  • инвалидам 1 и 2 гр. - справка ВТЭК,
  • для родственников - свидетельства подтверждающие родство.

Отчуждением имущества называют передачу каких-либо вещей другому лицу, которое становится их собственником. Отчуждению подлежат только вещи и права. Невозможно передать в собственность какие-либо услуги (работы) и объекты интеллектуальной собственности, а также внеэкономические отношения, не предполагающие отчуждения изначально. При этом передаваться могут как личные имущественные, так и неимущественные права, например, право на владение недвижимостью либо право попечительства. Заключение сделки осуществляется в простой письменной или устной форме, в зависимости от ценности передаваемых в распоряжение другого лица вещей.

К отчуждению относятся такие виды сделок как купля-продажа, мена, дарение, пожертвование и некоторые другие, исчерпывающий список которых содержится в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Отчуждением не могут являться отказ от права, предоставление вещей или объектов интеллектуальной собственности во временное пользование, а также предоставление к отчуждению будущих возможностей (заключение предварительного договора об отчуждении имущества).

Заключение договора на отчуждение имущества

Договор отчуждения по такой сделке как купля-продажа обязательно предусматривает указание цены отчуждаемой вещи. При отсутствии данного согласованного в письменной форме условия договор о купле-продаже считается не заключенным. Кроме того, законодательство предусматривает возможность владельца имущества сохранять часть свои прав на него даже после отчуждения.

Отчуждение имущества часто сопровождается сторон при заключении сделки. Для того чтобы процесс соответствовал законодательству и не вызывал споров, стороны могут воспользоваться услугами нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку с движимым и недвижимым имуществом, проверяет отсутствие арестов на него, наложенных следственными органами или судом, поскольку состоящее под арестом имущество не может являться объектом отчуждения. Например, сведения о наличии либо отсутствии арестов на недвижимое имущество содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку из которого по требованию нотариуса предоставляет учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на данное имущество.