Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Комментарий к статье 223
1. В ст. 223 регулируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. этой нормой охватываются случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218 ГК), накопление определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим возникает вопрос: с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности?
2. Можно предположить, что возникновение права может быть приурочено как к моменту соглашения об отчуждении вещи, так и к моменту передачи вещи или к иному моменту. Соответственно выделяются система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), система традиции (переход права собственности в момент передачи: traditio (лат.) - передача), система регистрации (переход права собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец полагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент приобретения вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиции порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и передачи вещи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На почве системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-то пороков в договоре об отчуждении имущества.
ГК РФ придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода права собственности. И, хотя переход собственности происходит в момент фактической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение этой вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение, или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не получают права собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, то такое приобретение традицией не является и создать право собственности приобретателю не сможет. Такой приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подр. см. комментарий к ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 ГК и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом. Невозможно будет только совершить передачу вещного права, права собственности на проданную вещь.
Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.
В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, которые базируются на обязательственных (личных) требованиях собственника (хранение и т.п.), то собственник вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет тогда момент поступления вещи во владение приобретателя.
Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо - законный владелец, который обязан собственнику передачей вещи.
8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на вещь (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.
9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта этого права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В этом случае его кредиторы не смогут получить права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, такие условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может не знать об этом и будет защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.
Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализованной не только защита от добросовестного приобретателя, но и защита против требований кредиторов. Характерным может считаться такое дело.
Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании - бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленной машины, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривало обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (Дело Gasus Dosier против Нидерландов).
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). На самом деле в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи; у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, говорящей о том, что регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до того оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология, упоминающая переход права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
Нормы ст. ст. 218, 223, 224 говорят о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения права собственности у приобретателя. Важно подчеркнуть, что регистрироваться должен именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации должен в любом случае представляться договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации (ЕГРП) подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например совершением передачи объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи имущества, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего регистрации. В таком случае отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, что не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения этого договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не может более выдвинуть возражений против его регистрации и, следовательно, против возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (ст. 560 ГК), дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на этот объект. Заявляя такое требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
При этом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя. Для этого требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что купленная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный им договор является действительным, так как если бы он был ничтожным, то отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
Предметом судебного спора стало такое дело. На объекты недвижимости был наложен службой судебных приставов арест по требованию налоговых органов. ООО "Комтекс" потребовало освобождения недвижимого имущества от ареста, ссылаясь на то, что это имущество было приобретено, договор купли-продажи исполнен, хотя право собственности и не было зарегистрировано за покупателем. Президиум ВАС РФ, пересматривая дело в порядке надзора, указал, что истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста (Постановление от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС следовало бы уточнить. Если покупатель, ставший владельцем имущества, приобретает статус законного владельца, то он, конечно, имеет право требовать освобождения имущества от ареста. Другое дело, что и продавец, сохраняя право собственности, сохраняет и право его отчуждения. А раз так, то имущество может быть предметом взыскания кредиторов. В этом смысле наложение на него ареста правомерно. Но арест означает и фактическое изъятие имущества у покупателя, если оно находится у него (с возможной последующей передачей на хранение). Как можно судить из изложения дела, вопрос об исполнении договора купли-продажи, а тем самым и вопрос о владении объектом недвижимости, являлся спорным. Спора бы не возникло, если бы пристав-исполнитель, производя арест имущества, одновременно принял бы меры к его фактическому изъятию.
14. Более сложным оказался бы случай, когда было бы зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, тогда как владельцем был бы другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В этом случае применение общего правила: владелец имеет преимущество перед другими покупателями, имеющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя нет и юридической возможности истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и право на защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК), а собственник лишен иска из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается передача права имущества из федеральной собственности в собственность субъектов федерации, из государственной собственности - в собственность муниципальную. Здесь основанием передачи является административный акт, односторонний по своей природе. В силу изданного акта соответствующие изменения вносятся в ЕГРП, если речь идет о недвижимости.

При совершении сделок с имуществом очень важно учитывать тот факт, что право собственности на недвижимость возникает, чаще всего, не в момент подписания договора. Для его оформления требуются некоторое время, а иногда и дополнительные затраты.

Приобретение недвижимости, несомненно, радостное и долгожданное событие, и способы возникновения права собственности не всегда кажутся важным моментом. Во многих ситуациях, к примеру, при продаже квартиры или дома, если объект находился во владении даже на 1 день менее, чем установлено в законодательстве, можно «попасть» на серьезные деньги, которые придется выплатить государству в виде подоходного налога.

Давайте разбираться подробнее с этим важным моментом. Пути появления новых объектов владения могут быть разными: передача по наследству, обмен, дарение, покупка, в том числе и с привлечением ипотеки.

Наиболее распространенный метод приобретения объектов недвижимого имущества ― это покупка. Это относится к квартирам, в том числе и в новостройках, и при участии долевого строительства, домам, земельным участкам. Изначально момент регистрации перехода права собственности появляется после оформления сделки.

Договор купли-продажи, регламентирующий переход прав обладания недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации. Полноправным владельцем приобретенной недвижимости гражданин может считаться уже после осуществления этой процедуры. Именно в этот момент он становится законным собственником.

Однако, право собственности на недвижимость возникает, в некоторой степени, и немного раньше. Уже на этапе подписания договора купли-продажи, а также акта о приемке-передаче объекта новоявленный владелец считается собственником и может вселиться в купленную квартиру или дом.

Но окончательные права на приобретенную частную собственность в виде недвижимости появляются после гос.регистрации. Основаниями приобретения права собственности у добросовестного приобретателя являются действующие документы.

С указанной в полученном свидетельстве даты позволяется распоряжаться объектом полностью по своему усмотрению: допускается дальнейшая продажа, обмен, внесение изменений и прочие операции.

Договор ипотечного кредитования

Нередко приобретение квартиры или жилого дома сопровождается оформлением договора ипотеки. В это понятие входят действия по залогу недвижимости в замен на предоставление кредита, займа. Имущество, переданное заемщиком кредитору, в данном случае служит обеспечением ссуды. Заемщик передает кредитору права на недвижимость, фактически продолжая эксплуатировать объект.

Закон об ипотеке предусматривает, что имуществом залога все так же владеет залогодатель. Он же вправе и пользоваться им. При этом ухудшения каких-либо свойств объекта недвижимости происходить не должно. Собственник жилого помещения может извлекать дополнительные выгоды от объекта, если такое положение допускает действующий договор. Кроме того, сохраняется обязанность по текущему содержанию и несению необходимых расходов.

Ипотечное кредитование характеризуется не только как жилищное. Недвижимость в качестве залога может быть передана и при иных видах получения займов. А в виде залога выступают:

земельные участки;
квартиры, дома, иное жилье;
гаражи, дачи, садовые дома;
эксплуатируемые в предпринимательской деятельности здания и сооружения.

Закон допускает даже залог воздушных и морских судов, космических объектов, однако к повседневной жизни граждан это малоприменимо. 🙂

Итак, имеющееся право собственности дает основание для заключения ипотечного кредитования. Если же собственников оказывается несколько, то необходимо письменное согласие каждого из них. При этом любой может заложить свою долю в собственности без получения согласия других владельцев.

Несмотря на то, что ипотечное имущество принадлежит заемщику денежных средств, права его на этот объект несколько ограничены. Гражданин не может самостоятельно продать или обменять объект, не получив соответствующее разрешение залогодержателя. Ограничения полностью снимаются после погашения долговых обязательств.

Недвижимость в наследство

Квартира или иное жилое помещение могут быть приобретены и иными путями. Частная собственность возникает и при . Наследники считаются полноправными владельцами имущества уже после открытия делопроизводства о наследовании. И здесь не имеет значение наличие фактической государственной регистрации прав.

В то же время, если у счастливого обладателя, скажем, доставшейся от бабушки квартиры по наследству возникает желание ее немедленно выгодно продать, потребуется все же совершить некоторые действия в регистрационной палате.

Реализовать имущество, первоначальное право собственности на которое не оформлено, не получится. Действующее законодательство требует изначально получить соответствующее свидетельство, подтверждающее владение. Гражданское право указывает на то, что имущество другим собственникам при отсутствии этого условия не переходит.

Если же недвижимость до наступления момента наследования не была зарегистрирована надлежащим образом, свое право собственности при наследовании возможно придется отстаивать в судебном порядке. В случае, когда предполагается наличие нескольких наследников, каждый из них может претендовать на регистрацию своей доли вне зависимости от иных лиц.

Моментом возникновения права собственности является внесение записи в гос.реестр. С этой даты наследники недвижимости вправе распоряжаться своими долями полностью по своему усмотрению.

Право собственности по договору дарения

В отличие от процедуры наследования, можно оформить и при жизни предыдущего владельца. Но и в этом случае банальной устной договоренности и передачи ключей от квартиры недостаточно.

Итоговым оформлением при подписании договора дарения и здесь будет государственная регистрация прав на полученную собственность.

Несмотря на то что процедура дарения по сути не предусматривает оплаты при передаче прав в пользу предыдущего хозяина, договор дарения все же заключают. В дальнейшем это поможет избежать сторонам имущественных споров и претензий со стороны других заинтересованных лиц. К примеру, родственники дарителя уже не смогут с легкостью оспорить факт совершившейся процедуры.

Особенно это затрагивает те случаи, когда объект дарения принадлежит одновременно нескольким лицам. Для законного оформления сделки требуется подтверждение каждого из них. Отсутствие этого условия не позволит получить свидетельство о регистрации права собственности. Соответственно, новый владелец не сможет поступать с подарком по своему усмотрению: продавать имущество, обменивать и прочее.

Право собственности на иные объекты

Многие граждане, владеющие не столь значительным имуществом, как жилое помещение, нередко пренебрегают необходимостью зафиксировать свои права на законных основаниях. Например, собственники гаражей не всегда имеют на руках подтверждающие документы на владение. И совершено напрасно.

Государственная регистрация не только помогает избежать непредвиденных ситуаций и вопросов со стороны органов власти, но и необходима при совершении операций с этим имуществом.

Права на незарегистрированный гараж могут быть оспорены при возникновении следующих ситуаций:

Рассматривается органами власти как самовольная постройка, отсутствует требуемое соответствие нормам строительства.
Полученный в наследство гараж не был ранее оформлен должным образом.
При утрате подтверждающих собственность документов.

Выходом может стать решение зарегистрировать объект по всем правилам, собрав предварительно весь пакет документов. Но даже и при отсутствии такового возможно признание прав. Правда, для этого скорее всего придется обратиться в судебные инстанции.

Момент регистрации прав также наступает при внесении в реестр соответствующих записей. До этого времени все действия с гаражом могут быть признаны недействительными. Рекомендуется обратить внимание на этот нюанс и при желании приобрести гараж.

Сроки регистрации

Срок регистрации права собственности на имеющееся имущество равен до 10 рабочих дней. При этом потребуется оплатить госпошлину. Ее размер зависит от статуса заявителя. Столько дней длится внесение данных в росреестр? Процедура приобретения жилья покупателем квартиры, иного жилого помещения, земли совпадает со сроком регистрации сделок, если иное не предусмотрено действующими законами.

Оформление приватизации, совершение сделки на переход права собственности по решению суда, регистрация объектов недвижимости в долевой, совместной и общей собственности подчиняются тем же условиям.

Сам срок действия свидетельства о государственной регистрации неограничен.

Возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору. Для возникновения права собственности необходимо, чтобы отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон под страхом недействительности предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности, когда он совершен в требуемой законом форме. Право собственности всегда является правом на индивидульно -определенную вещь. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидульными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и с соответствии с договором.

В тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит гос. регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

1. Общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору основывается на традициях римского права, согласно которому передача была необходимой формой добровольного отчуждения телесных вещей.

Приурочение возникновения права собственности к моменту передачи вещи означает, что в случае расторжения договора право собственности у продавца будет сохраняться лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого, согласно известному правилу о том, что расторжение договора имеет силу лишь с момента такового (ст. 453 ГК), возврат имущества невозможен, и продавец вправе лишь требовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК).

Определение момента возникновения права собственности в соответствии с общим правилом 223 статьи означает, что приобретатель, не получивший вещь в фактическое обладание, не становится собственником из договора, не только если не произошла передача, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца или от уполномоченных им лиц. Поэтому получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже при условии, что эта вещь была предметом договора о ее отчуждении, не может привести к возникновению права собственности у приобретателя, который в такой ситуации становится недобросовестным владельцем, поскольку знал о действительном собственнике.

2. Стороны в договоре могут предусмотреть любой момент возникновения права собственности, если только такой момент не установлен законом. Так, возникновение права собственности у покупателя может быть приурочено к полному внесению покупной цены, которое может произойти как до передачи вещи, так и после. В договоре может быть предусмотрено любое отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности. В этом случае покупатель будет лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником, - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив право собственности, может потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В то же время следует отметить, что практикой выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной по отношению к приобретаемой, и др.

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен не только договором, но и законом. Причем такое установление может быть как диспозитивным, так и императивным. К примеру, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Императивно установленным, приуроченным к дате государственной регистрации отчуждения имущества является момент приобретения права собственности на недвижимость.

Согласно абз.1 п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. "Для возникновения права собственности необходимо, чтобы между отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона". 19 Право собственности всегда является правом на индивидуально-определенную вещь. Индивидуализация происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю.

В отношении вещей, определенных индивидуальными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе договора. Система, при которой право собственности переходит в момент заключения договора - система соглашения, а если в момент передачи вещи - система передачи. Современное право избрало именно вторую систему, об этом говорит и п.1 ст.223 ГК РФ, а именно право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Переход права собственности на индивидуально-определенные вещи по соглашению сторон или в силу закона может произойти либо до, либо после передачи вещи. Если же предметом договора является вещь, определенная родовыми признаками, право собственности на нее не может перейти до тех пор, пока она не передана приобретателю.

Если переход права собственности на имущество подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлен законом (п.2 ст.223 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора. "Например, договор купли-продажи жилых домов подлежит государственной регистрации". 20 Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

Необходимо также сказать и о передачи вещи. Согласно ст.224 ГК РФ передачей признается прежде всего фактическое вручение вещей приобретателю, т.е. передача вещей во владение приобретателя. Если вещи отчуждены без обязательства доставки, к передачи приравнивается сдача вещей транспортной организации для отправки приобретателю или сдача вещей на почту для дальнейшей пересылки.

Согласно п.2 ст.224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. с момента заключения договора. Интересно, что данную процедуру называют еще и передачей короткой рукой.

К передаче приравниваются также вручение распорядительного документа на товары, что означает передачу приобретателю всех правомочий по распоряжению вещами.

Перечень оснований, закрепленных в ст.224 ГК РФ, не является исчерпывающим. Возможна символическая передача (передача посредством вручения ключей от помещения, в котором находится товар), также имеет место способ, при котором стороны, заключив договор об отчуждении вещи, решили временно оставить ее во владении отчуждателя, здесь приобретатель уже является собственником вещи, хотя она и не была ему передана.

Наследование

По абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Приобретение права собственности членом потребительского кооператива на часть имущества кооператива, соответствующую его паевому взносу.

Согласно п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. "По существу, речь здесь идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для граждан - членов потребительских кооперативов" 21 .

Ученые выделяют и такие способы приобретения права собственности, которые в одних случаях выступают как первоначальные, а в других как производные.

Приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы (абз.2 п.1 ст.218 ГК РФ). Необходимо различать естественные плоды и гражданские плоды (доходы). К первым относят плоды фруктовых деревьев, приплод скота, шерсть, молоко и другое. Ко второй группе относятся все те доходы, которые приносит вещь, выступая в обороте как предмет договора займа и иных гражданско-правовых отношений: наемная плата за пользование вещью, проценты, дивиденды.

Приобретение права собственности на плоды относится к первоначальным основаниям правоприобретения, так как право собственности на плоды возникает впервые. Что касается доходов, то это уже производный способ, поскольку здесь имеет место зависимость права приобретателя от права предшественника. Согласно ст.136 ГК поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если вещь находится у добросовестного владельца, то он становится собственником плодов с момента отделения их от плодоприносящей вещи.

Право на доходы принадлежит собственнику вещи, если иное не установлено законом или договором. Именно собственнику принадлежит право требовать от обязанного лица плату за пользование имуществом, уплату процентов и другое.

Заключение

Подводя итог курсовой работе, сформулируем основной вывод, к которому привело проведенное исследование. Данный вывод заключается в том, что изучение оснований приобретения права собственности, выявление их основных характеристик важно для эффективного регулирования отношений собственности.

С помощью детального анализа главы 14 ГК РФ выявились некоторые проблемы в реализации правовых норм, касающихся оснований приобретения права собственности. Существуют некоторые пробелы, а иногда даже и коллизии по данному вопросу.

Еще до сих пор до конца не решен вопрос по поводу критерия разграничения оснований приобретения права собственности, т.е. одни ученые полагают, что в основу положен критерий правопреемства, другие же напротив думают, что им является воля, а иногда и сочетание этих двух моментов. Мы же придерживаемся точки зрения тех юристов, которые все же полагают, что в основе разделения оснований приобретения права собственности на первоначальные и производные лежит критерий воли и правопреемства.

По нашему мнению некоторые статьи нуждаются в усовершенствовании.

Для ослабления остроты проблемы неопределенности правового положения недвижимой вещи от момента ее передачи приобретателю по сделке до момента получения приобретателем документов о государственной регистрации права собственности, длительность периода следует свести к технически возможному минимуму. По своей сути, регистрация должна лишь фиксировать уже возникшее право. Однако, исходя из практических соображений, закон сегодня вводит факт государственной регистрации как завершающий элемент в основание приобретения права собственности на недвижимое имущество. В связи с этим, после передачи недвижимой вещи приобретателю по сделке, возникает противоречие между фактически сложившимися отношениями и правовым положением сторон. Коллизия существует в период до получения приобретателем документов о праве собственности на вещь.

Существует необходимость конкретизации норм о самовольной постройке, вызванная тем, что сегодня на пути реализации воли приобретателя в подобных случаях имеется ряд препятствий формального характера. Мы считаем, что следует прямо указать в законодательстве на возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в случае последующего получения разрешения на ее возведение и устранения нарушений градостроительных норм и правил.

По проведенному анализу течение срока приобретательной давности не должно прерываться краткосрочным выбытием вещи из владения помимо воли владельца. Отсутствие соответствующих правовых норм влечет неопределенность правового положения владельца и ставит под угрозу эффективность использования приобретательной давности как способа приобретения права собственности, поскольку такое кратковременное выбытие является явлением распространенным.

Существующая формулировка п.4 ст.218 ГК РФ не содержит четкого указания на момент приобретения права собственности на недвижимое имущество членом кооператива. Это в свою очередь порождает почву для споров и разночтений.

Необходимо отметить, что на многие конкретные практические вопросы, связанные с утверждением права собственности в России, трудно найти однозначный ответ.д.ля этого нужны специальные правила, а закон, действующий в настоящее время, их не содержит. Судебная практика также пока еще не вполне сложилась.

Выход из ситуации заключается только в совершенствовании действующего гражданского законодательства.

Но с другой стороны определены основания приобретения права собственности, есть нормы, которые достаточно детально проработаны, определены общие принципы и правила их однозначного применения. по поводу критерия разграничения оснований приобретения права собственности, т.е. ости, выявление их основных характеристик и с

Представляется, что избранная тема на сегодняшний день весьма актуальна как в чисто научном, так и сугубо практическом отношении. Исследование оснований приобретения права собственности очень важно для общества, и, следовательно, данная проблема будет занимать умы ученых еще ни один раз.

Список используемой литературы

Нормативно - правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: Принята 12 декабря 1993г. - Москва: Айрис Пресс, 2003. - 63с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2006 года. - М.: Эксмо, 2006. - 544с.

3. О введении в действие части первой гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст.3302.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

5. О животном мире: Федеральный закон от 24.04.1995 №52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - №17. - Ст.1462.

Специальная литература:

1. Василевская Л.Ю. Приобретение права собственности от неправомочного лица: германский и российский опыт/ Л.Ю. Василевская // Законодательство. - 2004. - №7,8. - с.23

2. Дмитриев А.В. Возникновение права собственности на землю в силу закона/А.В. Дмитриев // Законодательство. - 2005. - №6. - с.17

3. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права и судебные прецеденты/ А.Р. Кирсанов. - М.: издательство "Ось-89", 2005. - 752с.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации /под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. - М.: Изд-во Юрайт, 2005. - 520с.

5. Куцурова Л.З. О праве собственности/ Л.З. Куцурова, А.В. Симонян // Нотариус. - 2003. - №4. - с.22-26.

6. Лебедева И.В. Право собственности и приобретательская давность/ И.В. Лебедева // Арбитражный и гражданский процесс. - 2001. - №7. - с. 20-23.

7. Маттеи У. Основные положения права собственности/ У. Маттеи, Е.А. Суханов. - М.: Юристъ, 1999. - 384с.

8. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации/ под общей редакцией А.М. Эрделевского. - М.: Агентство (ЗАО)"Библиотечка РГ", 2001. - 420с.

9. Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. - М.: Городец, 2000. - 384с.

10. Скловский К.И. Актуальные проблемы права собственности/К.И. Скловский // Закон. - 2004. - №2. - с.8-13.

11. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы: Научно-практический комментарий/ К.И. Скловский. - М.: "Статут", 2004. - 365с.

12. Старженецкий В.В. Россия и Совет Европы: право собственности/ В.В. Старженецкий. - М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2004. - 208с.

13. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности/ Е. Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - №6. - с.3-13.

14. Суханов Е.А. Российский закон о собственности: Научно-практический комментарий/ Е.А. Суханов. - М.: Издательство БЕК, 1993. - 154с.

15. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России/ Л.В. Щенникова. - М.: Издательство БЕК, 1996. - 200с.

16. Щенникова Л.В. Право собственности в гражданском законодательстве России/Л.В. Щенникова // Законодательство. - 2001. - №1. - с.10-13.

Учебная литература:

1. Андреев В.К. Право государственной собственности в России: Учебное пособие/ В.К. Андреев. - М.: Дело, 2004. - 240с.

2. Безбах В.В. Основы российского гражданского права: Учебное пособие/В.В. Безбах, В.К. Пучинский. - М.: Зерцало, ТЕис, 1995. - 66с.

3. Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. - с.420.

4. Гражданское право. Часть первая: Конспект лекций/ Сост. Р.В. Беленков. - М.: "Издательство ПРИОР", 2001. - 144с.

5. Гришаев С.П. Гражданское право. Часть первая в вопросах и ответах: Учебное пособие/ С.П. Гришаев. - М.: Юристъ, 2001. - 141с.

6. Мардалиев Р.Т. Гражданское право: Учебное пособие/ Р.Т. Мардалиев. - СПб.: Питер, 2006. - 256с.

7. Пиляева В.В. Гражданское право в вопросах и ответах: Учебное пособие/ В.В. Пиляева. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, 2004. - 304с.

Судебная практика:

1. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996. // Сборник постановлений Пленумов ВС РФ и ВАС РВ. - М., 1999.

2. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. // Сборник постановлений Пленумов ВС РФ и ВАС РФ. - М., 1999.

1 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.416.

2 Куцурова Л.З. О праве собственности/ Л.З. Куцурова, А.В. Симонян// Нотариус. – 2003. – №4. - с.23.

3 Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности/ Е.Суханов//Хозяйство и право. – 1998. - №6. – с.4.

4 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 235.

5 Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации/ под общей редакцией А.М. Эрделевского. – М.: Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ" , 2001. – с.210.

6 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 237.

7 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.420.

8Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 240.

9Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.421.

10 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.423.

11 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 244.

12 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 244.

13 Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации/ под общей редакцией А.М. Эрделевского. – М.: Агентство (ЗАО) "Библиотечка РГ" , 2001. – с.215.

14 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.424.

15 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 246.

16 Лебедева И.В. Право собственности и приобретательская давность/ И.В. Лебедева// Арбитражный и гражданский процесс. – 2001. - №7. – с.21.

17 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.429-430.

18 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. – М.: Изд-во Юрайт, 2005 г. – с. 249.

19Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.446.

20 Гражданское право: учебник/ Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. – с.447.

21 Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности/ Е.Суханов//Хозяйство и право. – 1998. - №6. – с. 4.

Похожая информация.

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент перехода права собственности в таком случае, как приобретение права собственности на основании договора. К числу договоров, влекущих переход права собственности, относятся как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездные (например, дарение).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК). Не исключено также возникновение права собственности на основании смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).

2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, в соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.

Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.

Действие правила о переходе права собственности с момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче имущества в собственность одновременно с несколькими лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому имущество будет передано. Неисполнение обязанности по передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели имущества (ст. 211 ГК) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК).

3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1 комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между сторонами, поскольку указанная норма является диспозитивной.

Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну из гарантий имущественного интереса продавца.

4. Кроме того, отступления от правила о переходе права собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым право собственности возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок такой регистрации определяется Законом о регистрации недвижимости. Специальные нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях, желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности. Это может касаться, например, супругов, заключивших брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.