Утрата права собственности на землю чаще всего возникает вследствие сделки отчуждения. Причем отчуждаться участок может как добровольно, так и принудительно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году? Располагая правом собственности на участок земли, владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

В том числе право владения можно передавать третьим лицам. В некоторых случаях собственник утрачивает возможность обладания участком в принудительном порядке. Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году?

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков происходит в рамках гражданско-правовых отношений. Владеть землей может государство, муниципалитет, юридическое или физическое лицо.

В любом случае собственник волен распоряжаться участком по своему усмотрению – продать, подарить, отдать в безвозмездное пользование и т. д.

Под отчуждением земельного участка подразумевается, что бывший владелец утрачивает свои права в отношении отчуждаемого объекта.

Но факт передачи права должен иметь документальное обоснование. Если просто передать землю во временное владение иному лицу, это не будет считаться .

Кроме того различными могут быть и основания отчуждения. Собственник может лишиться прав на землю, как по собственному желанию, так и против своей воли.

О каких особенностях следует знать при отчуждении земельного участка в 2019 году?

Что это такое

В ЗК РФ подробно прописан регламент процедуры, а также установлены ограничения, связанные с типом земельного участка.

Порядок документального оформления определяет тип сделки. При добровольной передаче стороны заключают соглашение, которое заверяется у нотариуса.

В случае принудительного изъятия основанием становится документ, разъясняющий причину конфискации – решение суда или уполномоченного госоргана.

Независимо от того передается ли земля добровольно или принудительно необходима регистрация права собственности нового собственника.

Право владения земельным участком подтверждается соответствующей записью в . До тех пор пока владельцем значится прежний собственник сделка отчуждения не может считаться завершенной.

Нормативное регулирование

Порядок и условия относительно отчуждения земельных участков регламентированы в .

Основополагающим условием отчуждения является то, что права собственности передаются иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок.

Но если имеет место переход права собственности по принуждению, то основанием сделки отчуждения становится судебное решение или административный акт.

Вместе с тем при отчуждении земли должны учитываться положения . Здесь прописаны ограничения по оборотоспособности земельных территорий.

А именно перечислены типы земель, не подлежащих отчуждению. По гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью, в том числе и с земельными участками, подлежат госрегистрации в соответствии с установленным порядком ().

Устанавливает преимущественное право на покупку для субъекта РФ или местного органа самоуправления. При продаже доли участка приоритетное право приобретения возникает у остальных владельцев.

Порядок отчуждения земельных участков

Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:

1. Возникновение основания для отчуждения.
2. Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
3. Оформление соответствующих документов.
4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.

Но сделка не всегда осуществляется по или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:

• договор о передаче земли в постоянное пользование;
• административный акт.

Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.

Какие бывают виды

В большинстве случаев отчуждение земельных участков классифицируется на основании субъекта проведения. С этой точки зрения принято различать добровольное и принудительное переоформление прав.

В случае добровольного совершения сделки собственник передает свое право иному лицу по собственному желанию. При этом правоотношения сторон носят договорной вид.

То есть сделка оформляется посредством заключения соответствующего договора или оформления документа об односторонней сделке. То есть заключается , или обмены.

Также может составляться завещание. При принудительном отчуждении не принимается в расчет волеизъявление собственника.

Земля может изыматься для государственных или муниципальных нужд. При этом основанием становится соответствующий административный акт.

Против воли владельца земельный участок может конфисковаться и на основании судебного решения, если установлен факт незаконного владения или взыскание осуществляется с целью погашения задолженности перед третьими лицами.

Любой из видов отчуждения может быть возмездным и безвозмездным. В первом случае собственник при передаче своих прав получает какую-либо выгоду.

Обычно это некая денежная сумма, но выгодой может быть и исполнение определенного обязательства новым собственником в обмен на получение права собственности.

Безвозмездный переход права собственности не предполагает финансовых расчетов или какой-либо выгоды для прежнего владельца.

Добровольное

Анализ норм ГК РФ и ЗК РФ позволяет определить, что отчуждение земельных участков может происходить такими способами, как:

• добровольный отказ владельца от права собственности с последующим возвратом земли в государственный или муниципальный фонд;
• свершение гражданско-правовых сделок возмездного характера;
• совершен е сделок безвозмездного вида, в результате которых сменяется собственник.

Когда участок земли принадлежит государству или муниципальному образованию, то отчужден е его может осуществляться только по предусмотренным законом основаниям – в результате , продаже участков через аукцион или без проведения торгов и т. п.

Непосредственный правообладатель вправе самостоятельно решать на каких условиях совершать отчуждение – безвозмездно или за плату.

В законе отсутствуют ограничения по бесплатной передаче земли, даже при отсутствии родственных связей меж участниками сделки.

Главным требованием выступает составление одностороннего или двустороннего документа и регистрация сделки в Росреестре.

Особенностью добровольного отчуждения земли признается тот факт, что вместе с правами на землю к новому владельцу переходят все обязательства прежнего собственника, связанные с землей.

За участком сохраняются все ограничения и . В случае возмездного отчуждения стороны самостоятельно определяют условия, размер и порядок оплаты.

Принудительное

Отчуждение земли без согласия правообладателя происходит по основаниям, закрепленным в ГК РФ и ЗК РФ.

Так в пользу государства или муниципалитета земля может перейти по таким основаниям, как:

• изъятие надела для государственных нужд или муниципальных (основание становится распорядительный акт);
• конфискация по причине нарушения правил землепользования;
• безвозмездная конфискация по решению суда, связанного с вынесением вердикта по уголовному делу;
• реквизиция земли при возникновении чрезвычайных обстоятельств (например, военные действия).

Во всех перечисленных случаях, за исключением конфискации, правообладатель вправе получить денежное возмещение либо аналогичный объект недвижимости.

Приоритет при изъятии земель в пользу государства имеет выделение иной земли взамен изъятого участка.

При денежном возмещении сумма компенсации рассчитывается исходя из . В случае несогласия с размером компенсации собственник вправе оспорить условия изъятия через суд.

Особые условия сопровождают процедуру изъятия земли за нарушение порядка землепользования. В этом случае решение об изъятии принимается исключительно судом.

При этом должны быть доказаны факты нарушения и с собственника будут удержаны средства в сумме, необходимой для восстановления характеристик земли или устранения последствий нарушения.

Переход права собственности при принудительном отчуждении земли регистрируется на основании административного акта или решения суда.

Обязательные условия

Переход права собственности на земельный участок должен происходить при соблюдении ряда условий:

В случае несоблюдения данных условий сделка отчуждения признается незаконной.

Пошаговая инструкция

Последовательность действий при добровольном отчуждении земельного участка такова:

1. Сбор документации, подтверждающей личность владельца/владельцев.
2. Подтверждение факта владения посредством официального документа.
3. Проведение независимой экспертной оценки в отношении участка, если имеет место возмездная добровольная передача земли (за можно обратиться в муниципальные земуправления).
4. Получение коммуникационной схемы в кадастровой службе (выдается по запросу собственника).
5. Получение выписки из Госреестра об отсутствии запрета на свершение сделки.
6. Получение в местной администрации разрешительной справки на проведение реквизиции при наличии на данной территории зданий и сооружений.
7. Обсуждение всех условий сделки.
8. Составление и подписание договора.
9. Заверение договора у нотариуса.
10. Регистрация в Росреестре перехода права собственности.

Возникающие нюансы

В результате отчуждения земельного участка наступают следующие последствия для собственника:

Но вместе с тем освобождается прежний собственник и от обязанностей, связанных с землей:

• не нужно оплачивать налоги за владение участком;
• не требуется организовывать охранные и агротехнические мероприятия;
• имеющиеся обременения на землю переходят к новому владельцу.

Но в отдельных случаях возможно восстановление прав на землю. Если после передачи участка выяснится, что сделка совершена с нарушениями, ее можно оспорить.

В этом случае имущество возвращается в собственность прежнего владельца. Исключением признается только конфискация с последующей реализацией земли через торги.

Если принудительное изъятие будет опротестовано и к этому моменту земля окажется реализованной, то собственник вправе претендовать только на денежную компенсацию.

Также не восстанавливаются права при изъятии земель для госнужд, в этом случае можно лишь получить компенсационное возмещение.

Что касается части территории (доли)

По поводу отчуждения доли земельного участка закон определяет, что часть участка не может являться объектом вещных прав.

Несколько собственников не может владеть участком, если предварительно не проведены и кадастровые работы с целью разделения участка на доли.

То есть изначально отчуждаемая доля требует выделения. Только после этого она может стать зарегистрированным объектом гражданско-правовых отношений.

Неопределенная часть участка может участвовать только в сделках, не предусматривающих перехода права собственности.

Выделенной долей владелец может распоряжаться по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, заложить.

Но нужно учитывать, что в случае продажи остальные владельцы имеют приоритетное право покупки.

В первую очередь предложение купить долю должно быть в письменной форме сделано совладельцам. При официальном отказе или отсутствии ответа в течение определенного времени можно продать свою часть земли любому покупателю.

Находящегося в частной собственности

Отчуждение земельного участка, принадлежащего по праву частной собственности, может происходить если:

• владелец добровольно передает свое право собственности иным лицам;
• собственник отказывается от своего права;
• участок принудительно изымается в установленном порядке.

Ключевыми моментами отчуждения участка земли, принадлежащего частному лицу, являются следующие факты:

Без межевания

С 1.01.2018 в РФ отменена возможность свершения сделок с земельными участками в отношении которых не определены границы владений.

Норма утверждена на основании , который внес изменения в Закон «О госкадастре недвижимости» и некоторые иные законодательные положения.

Порядок распространяется на земли для садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Если до указанной даты в отношении участка не проведены межевые работы, то распорядиться землей нельзя.

Его нельзя не подарить, не обменять, не заложить и тем более не получится продать землю. При этом не имеет значения, на каком основании владеет землей собственник.

Наличие свидетельства о праве собственности не отменяет обязанности по проведению межевания. Зона отчуждения земельного участка должна быть зарегистрированной официально.

Без находящегося на нем здания

Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны.

По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома.

Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Например:

• отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с долей земельного участка;
• отчуждается здание, расположенное на участке земли, изъятой из оборота.

Согласно при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке земли возникает право на использование земли, занятой строением и территорией, необходимой для использования в том же объеме, что и у предыдущего собственника.

Видео: прекращение долевой собственности на землю

Если земля может быть передана в собственность, то владелец здания имеет приоритетное право на покупку участка под строением.

При приватизации

В случае приватизации строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, они переходят в собственность лица, приобретающего имущество, одновременно с земельной территорией, занятой объектами.

Если здание, принадлежащее лицу по праву собственности, находится на государственной или муниципальной земле, то необходимо оформить участок под строение в либо приобрести его у правообладателя в установленном законом порядке.

При этом по желанию собственника здания земельный участок может предоставлять в аренду на срок до 49 лет или на срок, не превышающий периода резервирования земли со стороны государства. Договор аренды не препятствует выкупу участка.

Отказать в выкупе или госорганы могут только при наличии веского основания, регламентированного законом.

Как защитить свои права, если у вас отбирают землю?

Отчуждение земельного участка — это передача прав собственности владельцем данной территории иному лицу либо изъятие этого надела против воли собственника.

Отчуждение земельного надела может быть добровольным или принудительным. Оно может проводиться с возмещением стоимости земли или безвозмездно.

Закон гласит, что такое действие подразумевает прекращение права частной собственности на участок.

Если владелец решил передать свой надел, часть территории или долю другому лицу во временное пользование (сдав в аренду, оформив доверительное управление), это не является отчуждением. Ведь при таких действиях не передаются все права собственности на данную территорию.

Вот какие могут быть основания для отчуждения:

• административные акты;
• сделки;
• решения суда;
• нецелевое использование земли и т.д.

Отчуждение наделов бывает добровольным или принудительным

Добровольное действие подразумевает передачу земли по желанию собственника, например, по завещанию, в результате обмена, купли-продажи, дарения. При добровольном волеизъявлении прежнего владельца надела право собственности на этот участок переходит к другому лицу.

При принудительном отчуждении право собственности отбирают у прежнего хозяина земли без его согласия. Оно передается иному физическому или юридическому лицу, независимо от волеизъявления бывшего владельца. Это возможно, если надел подлежит конфискации, согласно решению органа правосудия, после проведения судебного процесса, если вверенная территория необходима для городских, региональных либо государственных нужд и т.д.

Также можно проводить отчуждение, используя безвозмездный или возмездный путь. Выбор не зависит от того, в принудительном или добровольном порядке проводится данная процедура.

Возместить полную или частичную стоимость владельцу участка могут как при изъятии этой территории в принудительном порядке, так и в том случае, если процедура проводится добровольно

Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности

При добровольной передаче, продаже, дарении участка соблюдаются интересы частного собственника. Если эта территория необходима для нужд государства, ее обладатель получит компенсацию в виде денежных выплат или другого надела.

Чтобы владелец не лишился своего надела, который у него заберут на безвозмездной основе, частный собственник обязан:

• использовать землю по назначению. Применяемые частным собственником способы эксплуатации вверенной ему территории не должны приводить к отрицательному влиянию на окружающую среду. Лучше, если от его деяний будет только польза;
• сохранять специальные знаки (геодезические, межевые и иные), которые были установлены ранее законным путем;
• пользоваться водными, лесными, иными природными объектами, соблюдая принципы охраны окружающих земель;
• эксплуатировать территорию, следуя нормам закона;
• если в договоре прописано, что частный собственник должен осваивать землю, нужно делать это в оговоренные сроки;
• вовремя вносить платежи за свой участок;
• не захламлять, не загрязнять территорию, не проводить мероприятий, которые способствуют ухудшению плодородия земель (касается некоторых категорий почв);
• при использовании частного надела соблюдать противопожарные, санитарные, гигиенические, градостроительные, экологические требования.

Также необходимо следовать другим регламентам, прописанным в договоре. Например, если на вверенном участке не предусмотрено сооружение дома, не следует возводить на нем такое строение.

Обратите внимание!

Территория должна отчуждаться с использованием соответствующих законодательных актов гражданского права.

Как провести отчуждение земельного участка?

Данный процесс подразумевает выполнение следующих процедур:

• составление и последующее заключение договора, касающегося отчуждения земли;
• регистрацию документа в Управлении госрегистрации кадастра и картографии.

Если собственник нарушил пункты договора, ненадлежащим образом эксплуатирует участок, это может привести к отчуждению

Для судебного разбирательства достаточно написать заявление в суд, изложить суть дела, приложить документальные доказательства того, что территории наносится явный вред. Тогда отчуждение будет принудительным, и виновнику не только не выплатят компенсацию за отобранный надел, но еще и могут присудить штраф за нарушение закона. Поэтому нужно соблюдать порядок эксплуатации земельных участков, следовать нормам права.

Комментарии

Вам может быть интересно

Кадастр - это специальный государственный реестр, в который в обязательном порядке вносится стоимость всех объектов недвижимости. Главным для ее владельцев является то, что именно с внесенной в кадастр суммы назначаются налоги. Достаточно часто собственники считают, что налоги непомерно высоки, а участки и объекты, с которых необходимо уплачивать обязательный сбор, стоят существенно меньше, чем указано...

Понятие «межевание» не обозначено в законодательстве. Под ним подразумевают точное указание границ земельного участка. Если вы собираетесь стать землевладельцем, выкупить надел в собственность или взять его в аренду, вам необходима эта процедура. Определить четкие границы участков требуется также действующим собственникам, когда: Закон определяет случаи, когда проводится бесплатное межевание: Это дает...

Согласно Гражданскому кодексу РФ отчуждение земельного участка - это совершение различных сделок или односторонних действий, в результате которых происходит смена собственника надела. Закон допускает добровольное и принудительное отчуждение земли, а переход права собственности может осуществляться на возмездной или бесплатной основе.

Собственнику земли предоставлен полный комплекс прав по распоряжению указанным имущественным активом, при этом граждане и юрлица вправе самостоятельно выбирать различные варианты отчуждения участка. Исходя из анализа норм ГК РФ и ЗК РФ, отчуждение может осуществляться следующими способами:

1. добровольный отказ от права собственности, после чего участок будет возвращен в муниципальный или государственный фонд;
2. совершение возмездных гражданских сделок (например, купля-продажа);
3. совершение безвозмездных сделок, по итогам которых право собственности возникает у новых владельцев (например, мена, дарение и т.д.).

Если участок входит в состав муниципального и государственного фонда, его отчуждение может происходить только по основаниям, регламентированным в законе - приватизация земли (бесплатная передача наделов гражданам), продажа земли на аукционах или без проведения торгов, и т.д.

Правообладатель также вправе сам решить, на каких условиях ему отчуждать собственный надел - за плату или на безвозмездной основе. Закон не содержит ограничений по бесплатной передаче земли третьим лицам, даже если они не состоят в родственных отношениях с собственником. При этом должны соблюдаться общие стандартные требования по отчуждению участков, зафиксированные в ГК РФ:

• переход прав собственности должен пройти регистрационную процедуру в Росреестре, после чего соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН;
• для отчуждения должен быть составлен односторонний или двусторонний документ (например, договор купли-продажи);
• если надел находится в долевой собственности, возмездное отчуждение отдельных долей происходит после уведомления каждого дольщика (одновременно возникает право преимущественного выкупа доли);
• отчуждение надела, принадлежащего на праве совместной собственности, возможно только при согласии всех правообладателей.

Отчуждение участка порождает у нового владельца обязанности по соблюдению целевого назначения земли, а также законодательных правил землепользования. Также нормативные правовые акты содержат ряд запретов и ограничений на отчуждение земли, если они зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН.

Например, наличие у земельного участка обременения в виде зарегистрированного залога, требует получение согласие у залогодержателя.

Если такое разрешение не будет получено, отчуждение объекта земельной недвижимости будет невозможно, регистрационные службы вынесут отказ.

При добровольном отчуждении земли в отношении объекта сохраняют свое действие все обременения и ограничения. Если участок был передан в аренду, новый правообладатель не имеет права расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке. Аналогичным образом сохраняют свое действие публичные и частные сервитуты, если они были зарегистрированы в ЕГРН.

При возмездном отчуждении земли условия и порядок оплаты определяют сами стороны. При согласовании цены объекта земельной недвижимости могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости. Государственные службы и ведомства не вправе оспаривать цену по сделкам об отчуждении земли, однако при расчете налоговых обязательств будет использованы различные критерии выравнивания стоимости до объективных показателей.

Принудительные варианты отчуждения

В ряде случаев отчуждение земли может происходить без согласия правообладателя, такие основания закреплены в ГК РФ и ЗК РФ. Участок может принудительно перейти в государственный или муниципальный фонд по следующим основаниям:

1. изъятие наделов для нужд публичных властных органов - государства, субъектов РФ, муниципалитетов (для применения такого основания должен быть вынесен официальный распорядительный акт);
2. принудительное отчуждение при несоблюдении правил землепользования;
3. безвозмездная конфискация земли, если такую санкцию предусмотрел суд при вынесении вердикта по уголовному делу;
4. реквизиция участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера (например, объявление военного положения).

В каждом из перечисленных случаев, кроме конфискации, правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый надел, либо аналогичный объект недвижимости. Приоритетным способом является выделение законным правообладателям иных земельных участков взамен изъятого объекта.

Особые условия предусмотрены законом при отчуждении земли ввиду нарушения правил пользования:

• изъятие участка допускается только путем обращения в судебные инстанции;
• для отчуждения должны быть выявлены факты нарушения вида разрешенного пользования землей, загрязнения почвы или окружающей среды, а также иные противоправные действия;
• при отчуждении участка таким способом у собственника будут удержаны средства, связанные с восстановлением характеристик земли и иными расходами по устранению нарушений.

При определении суммы компенсации за основу берется показатель кадастровой стоимости земли. Если правообладатель не соглашается с таким вариантом расчета, он может оспорить оценку в судебном порядке с учетом рыночной цены объекта земельной недвижимости.

В случаях принудительного отчуждения переход права собственности будет регистрироваться на основании судебного акта. Обратиться в регистрационные органы могут заинтересованные службы и ведомства (например, должностные лица Госземнадзора или муниципальных властных органов).

Отчуждение земельного участка - это передача прав собственности на землю (причем она может быть как добровольная, так и принудительная) другим лицам. Кроме того, переход права владения землей может быть осуществлен и без изъявления желания на это владельцем.

В статье № 52 Земельного кодекса Российской Федерации в положениях указано, что процедура отчуждения земельного участка его владельцем на пользу другим лицам должно осуществляться в порядке, который определило российское гражданское законодательство.

Но стоит повторить, что право может быть передано без волеизъявления владельца.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Именно статья № 52, что была указана ранее, регулирует условия и порядок отчуждения земли.

Условия отчуждения:

• Обычно передавать право собственности третьим лицам необходимо с помощью обоюдной сделки или же по решению суда.
• Вторым условием считается - учет ограничения свойств объектов гражданских прав, заключающихся в возможности отчуждения земельного участка по определенному принципу (купли-продажа, дарение и т. д.). Одним словом оборотоспособсность земли.

Существует определенный порядок отчуждения:

1. Необходимо получить акт о праве собственности за участок земли. Там указывается:

• Номер в кадастровом реестре.
• Адрес.
• Площадь земельного участка.
• Целевое назначение земли.

2. Далее проводится экспертная оценка , для того чтобы определить цену участка. Обычно этим занимаются фирмы или предприниматели, которые имеют лицензию на проведение оценочных работ. Однако стоит знать, что для того чтобы оформить дарение земли, нужна нормативная денежная оценка.

4. Обязательным считается наличие документа, который подтверждает личность. Также при условии, если собственник находиться в браке, что ему необходимо согласие второго супруга в письменном виде, которое в свою очередь было заверено в нотариальной конторе.

После того как был оформлен договор на отчуждение, заказчик или покупатель получает на руки акт о праве собственности, который был оформлен на предыдущего собственника с нотариальной отметкой.

В статье 273 ГК упоминается, что переходит право собственности на земельный участок вместе с правом на собственность на объекты, которые находятся на этом земельном участке. Но важно отметить, что такая норма полностью не соответствует Земельному кодексу, в котором четко указано, что отчуждение недопустимо для зданий и строений, которые принадлежали одному владельцу, без единовременного отчуждения участка земли.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации есть статья № 130, в которой гласит, что к недвижимым вещам можно отнести земельные участки, которые неразрывно связаны с землей. В результате перемещения которых, может быть нанесен непоправимый ущерб корректного использования самих зданий и сооружений.
В таком случае, это подразумевает неделимую связь земли и объекта и невозможность перемещения без диспропорционального ущерба.

По принципу отношений согласно гражданскому кодексу к объектам относятся вещи, а не их части и доли. Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что часть (доля) земельного участка не может выступать в качестве самостоятельного отдельного объекта правоотношений.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд

Как было упомянуто ранее, существует принудительное и добровольное отчуждение земельного участка. Как в первом, так и во втором случае земля может быть передана конкретному лицу безвозмездно или за плату.

Но по своей сути принудительное отчуждение - это осуществление передачи прав собственности против воли собственника и без его волеизъявления. Лучшим примером для данной процедуры можно считать:

• Конфискация имущества, которая проводится по приговору суда.
• Изъятие у владельца участка земли для государственных нужд.

Во втором случается можно сказать, что это изъятие необходимого участка для нужд города или государства, которое происходит согласно судебному постановлению.
Однако существует и такое принудительное отчуждение, когда собственник получает выкуп от участников перехода земельного участка.

Отчуждение строения (здания) без земельного участка

Ранее было упомянуто, что земля и недвижимость связаны неразрывной связью, что подразумевает невозможность проведения процедур со зданием и землей по отдельности. Однако если необходимо продать здание, расположенное как раз на таком неделимом участке земли. То продавать весь участок нет необходимости.

Достаточным считается проведение процедуры межевания и составления кадастрового плана, и записать право собственности на все заново образовавшиеся участки на продавца участка. После такой процедуры можно провести отчуждение части земли, на которой непосредственно стоит само необходимое здание, ведь эта земля просто нужно для использования и корректного функционирования самого строения.

Отсюда можно сделать вывод, что чтобы заняться отчуждением строения (здания) можно:

• Продать здание вместе с отчуждённым земельным участком.
• Или заняться продажей с отдельной частью земельного участка, на которой расположено само здание, чтобы это способствовало его дальнейшему эксплуатированию.

Важно помнить, что если происходят сделки, благодаря которым право собственности не переходит, то это нельзя назвать отчуждением. К таким сделкам можно отнести договор аренды или договор доверительного управления. Соглашение о передаче прав собственности необходимо оформлять исключительно в письменном виде.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

• продан;
• передан другому лицу по наследству;
• передан в аренду;
• подарен;
• приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

• решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
• вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
• любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

• Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
• Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
• Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
• Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

• Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
• Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
• Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

• отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
• экспертиза земельного участка;
• документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
• выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
• идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
• если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
• если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
• собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
• если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
• при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

• Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
• Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
• На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
• Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
• В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
• Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

• договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
• договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
• завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

• решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
• Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

• расположенных в границах особо охраняемых территорий;
• входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
• в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
• на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
• относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
• предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
• используемые для удовлетворения нужд связи;
• занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
• используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Спросить юриста

Отчуждение земельного участка

Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?

Наталия 09.07.2019 11:25

Добрый день.

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии сЗаконом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренногочастью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Сазонов Сергей Владимирович 09.07.2019 13:42

Задать дополнительный вопрос

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

ЗК РФ Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка. Налог с продажи земельного участка: что изменилось с 2019 года