Многие российские предприятия стремятся подписать с тем или иным органом власти - государственным или муниципальным, - договор об аренде имущества. Для этого представители бизнеса с удовольствием участвуют в различных конкурсах и аукционах. Какова цель предпринимателей, вовлеченных в процесс коммуникаций с органами власти?

Аренда как способ сэкономить

Аренда муниципального имущества - процедура, которая в российской предпринимательской среде считается отличной альтернативой соответствующему договору с коммерческой организацией.

Все потому, что тот или иной склад, офис или другое помещение, которым располагает муниципалитет, как правило, намного дешевле, чем объект, предлагаемый юрлицами. И многие предприниматели очень рады получить право аренды муниципального имущества.

Специфика муниципального имущества

Какова специфика объектов недвижимости, которые принадлежат местным властям? В соответствии с положениями 215-й статьи ГК РФ то имущество, которое на праве собственности находится во владении городов, сельских поселений и иных административно-территориальных единиц, на уровне которых реализуется местное самоуправление, причисляется к муниципальному типу. Часто соответствующего типа собственность закреплена за отдельными учреждениями. Если это не так, то оно входит в качестве актива в муниципальную казну.

Если предприниматель желает узнать, возможна ли аренда недвижимого муниципального имущества того или иного типа, то такая информация, как правило, размещена на сайтах местных властей. Но если даже соответствующих данных на веб-ресурсах муниципалитетов по каким-либо причинам нет, то бизнесмен вправе сделать запрос в местный орган управления. Услуга по предоставлению соответствующих сведений предпринимателю должна оказываться муниципалитетом бесплатно.

Субъекты арендных правоотношений

Стоит отметить, что для предпринимателей возможно приобретение в пользование имущества не только муниципального, но и государственного типа. Принципиальных различий между процедурой, в рамках которой осуществляется передача в аренду муниципального имущества, и аналогичными действиями при участии государственных органов власти немного, так как все эти процессы регулируются одними и теми же законами.

Типы договоров

Можно также отметить, что аренда - не единственный вариант взаимодействия органа власти на том или ином уровне и предприятия. Специфика соответствующих контрактов в том, что имущество передается арендодателем за плату во временное использование.

Возможен также вариант с заключением договора безвозмездного пользования. Согласно подобному контракту собственник имущества обязуется передать объект недвижимости другой стороне, которая, в свою очередь, должна вернуть ее владельцу в том же состоянии с учетом допустимого износа или же в том виде, который предусмотрен договором.

Помимо такого типа сделок, как аренда государственного и муниципального имущества и договор безвозмездного пользования, возможно также заключение контрактов на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений муниципалитет или государственный орган передает контрагенту в лице предприятия недвижимость на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

Договор, предмет которого - аренда муниципального имущества, может быть также заменен на контракт, предусматривающий ответственное хранение той или иной собственности и одновременное пользование ею. Также возможен вариант с оформлением договора займа, предмет которого - соответствующего типа материальные ценности.

Однако аренда федерального и муниципального имущества на практике осуществляется главным образом в рамках обычной аренды. Хотя, конечно, на уровне конкретных муниципалитетов в том или ином регионе возможны разные подходы к вопросу взаимодействия с предприятиями. Главное, чтобы соответствующие действия органов власти не противоречили законодательству, регулирующему отношения государственных и муниципальных институтов с частными предприятиями.

Особенности арендных договоров с муниципалитетами

Основной правовой акт, определяющий порядок аренды муниципального имущества - ФЗ №135. В соответствии с его положениями собственность, которая не закреплена в форме хозяйственного владения за тем или иным субъектом на уровне местной власти, может сдаваться предпринимателям только на конкурсной основе (или аукционной). Аналогичная процедура должна быть проведена, если имущество принадлежит муниципальному унитарному предприятию. Причем не важно, в хозяйственном оно управлении или же в оперативном. Те же самые правила будут действовать, если собственностью владеет автономное государственное учреждение или же муниципальный орган, но при условии оперативного управления.

Специфика конкурсов

Итак, в ряде случаев аренда муниципального имущества возможна только по факту проведения конкурса. Правила, согласно которым данные процедуры организуются, зафиксированы в одном из Приказов ФАС РФ - ведомства, которое отвечает за корректность взаимодействия власти и бизнеса во многих аспектах. В соответствующем нормативном акте, выпущенном антимонопольной службой, содержится список видов имущества, для аренды которых необходимо проведение торгов. В свою очередь, положения Приказа ФАС России могут дополнять нормативные акты, издаваемые на уровне отдельных муниципалитетов. Как правило, данные документы доступны на веб-сайтах местных органов власти.

Особенность проведения конкурсов, предмет которых - заключение договора аренды муниципального имущества, в том, что информация, касающаяся данных мероприятий, должна быть опубликована в интернете на сайте torgi.ru, который принадлежит Министерству экономического развития.

Когда конкурсы не проводятся

Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.

Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.

Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.

Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, - аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.

Можно также отметить, что конкурс, предмет которого - предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.

Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.

Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.

Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.

Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.

Имущество в пользовании: два варианта

Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:

По факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых - право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;

Заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.

В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других - аукционами. Какой термин более корректен?

Конкурс или аукцион?

В зависимости от контекста и ряда специфических признаков процедуры употребляться может и тот и другой термин на вполне законных основаниях. Если речь идет о конкурсе, то предполагается, что заявки участников будут подаваться в закрытом виде (например, в конвертах). Конкуренты не будут знать подробности заявок.

Аукцион, в свою очередь, это определение самого выгодного для муниципалитета варианта на основе главным образом публичных торгов. То есть тот или иной участник соревнования за право заключить договор аренды муниципального имущества в курсе, что предлагает конкурент, и может попробовать выдвинуть более выгодное для владельца предложение.

Как проводятся торги

В зависимости от того, проходит аукцион или конкурс, правила проведения торгов могут несколько отличаться. Как мы уже отметили выше, если речь идет о проведении конкурса, то публичным остается только состав участников. Если мероприятие проходит в формате аукциона - открыта вся информация об участниках и выдвигаемых ими предложениях.

Муниципалитетом, который владеет имуществом, создается специальная комиссия. Ее основные функции: работа с конвертами, в которых содержатся предложения от конкурсантов, установление круга лиц, имеющих доступ к информации о мероприятии, исследование конкурентных преимуществ и иных особенностей каждой заявки, определение победивших конкурсантов или участников аукциона.

Предоставление в аренду муниципального имущества возможно в пользу не только юридических лиц, но и граждан и индивидуальных предпринимателей. То есть субъекты правоотношений в любом из этих правовых статусов могут участвовать в конкурсах и аукционах, о которых идет речь.

Рассмотрение заявок

Изучим аспект, касающийся рассмотрения заявок участников торгов. Основные положения, регулирующие соответствующую процедуру, определяются на уровне законодательства муниципалитетов. Однако достаточно типичными можно считать следующие формулировки.

Рассмотрение поступивших заявок муниципалитеты осуществляют, как правило, в течение месяца с момента, когда соответствующий документ был прислан конкурсантом.

Заявки изучаются, только если вместе с ними были направлены предусмотренные регламентом проведения конкурса документы. Как правило, они представляют собой следующий перечень:

• письменное заявление на имя руководителя органа власти;
• учредительные документы участника, свидетельства о регистрации юрлица, а также источники, подтверждающие статус человека, который будет подписывать договор аренды, если фирма пройдет конкурс;
• банковские реквизиты участника торгов;
• документы, отражающие цифры бухгалтерского баланса на предприятии.

При этом орган власти, ответственный за проведение конкурса, может затребовать иные документы от участника, если это предусмотрено законодательством.

Основной критерий определения победителя конкурса - лучшие условия исполнения соответствующего контракта. В свою очередь, выигравшей аукцион признается организация, которая предложила самую высокую стоимость договора для муниципалитета. Сдача муниципального имущества в аренду возможна только в пользу победителей торгов.

Преференции

Интересные положения содержатся в 18-й статье ФЗ №209. Там сказано, что малые и средние предприятия вправе рассчитывать на некоторые меры поддержки со стороны муниципалитетов в виде безвозмездной или подразумевающей льготные условия передачи собственности во временное пользование. При этом перечни имущества, которые могут быть отданы в аренду в рамках соответствующих мер поддержки, должны быть доступны широкой публике - в СМИ или на официальных сайтах органов власти. Аренда муниципального имущества в льготном формате возможна на срок не менее 5 лет. Однако он может быть уменьшен, если субъект бизнеса подаст соответствующее заявление.

Аренда муниципальной собственности и НДС

Важный аспект - исчисление НДС при аренде муниципального имущества. Субъектом уплаты соответствующего налога будет считаться предприятие, которое взяло указанную собственность в аренду.

Величина налоговой базы определяется посредством суммирования размера арендной платы по каждому объекту недвижимости. Арендатор должен сформировать счет-фактуру в течение 5 дней с момента оплаты. Также его обязанность - предоставить декларацию по НДС в срок до 20 числа месяца, который следует за налоговым периодом.

Куда направляется выручка от аренды?

Куда направляет средства, которые получены благодаря предоставлению имущества в аренду, муниципалитет? Как правило, выручка идет на обновление и поддержание материально-технической базы органа власти. Денежные средства поступают на специальный бюджетный счет, с которого затем переводятся на счет самого учреждения в пределах предусмотренных законодательством лимитов.

Аренда офисного, торгового, производственного помещения или отдельного нежилого здания у государства на долгосрочный период имеет ряд преимуществ перед арендой у частного лица или частной компании.

Выгода заключается не только в стоимости аренды, но и в защите арендатора от негативных изменения условий аренды со стороны арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, повышения арендных ставок и так далее.

Продажа и аренда государственных помещений может осуществляться только через процедуру государственных торгов.

ПРЕИМУЩЕСТВА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ У ГОСУДАРСТВА

БАЗА ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА МОСКВЫ

последние обновления

ПОРЯДОК АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ТОРГИ У ГОРОДА МОСКВЫ

ШАГ 1. ПОИСК ПРЕДЛОЖЕНИЙ

Информация о всех проводимых аукционах содержится на государственном сайте torgi.gov.ru. Однако, в большинстве случаев, там содержится лишь общая информация о дате аукциона и порядке его проведения. В нашей базе Вы сможете найти более полную информацию об этих объектах. Наши сотрудники ежедневно выезжают на объекты, изучают их, делают фотографии и выкладывают на нашем сайте.

ШАГ 2. ОСМОТР ПОМЕЩЕНИЙ

Для этого необходимо подать заявку и пройти процедуру ее согласования в Департаменте по конкурентной политике г.Москвы. После одобрения Вам будет назначена дата и время осмотра помещения. Учтите, что заявка может быть отклонена при наличии ошибок при ее заполнении. К осмотру помещения будут допущены только те граждане, которые указаны в заявке.

ШАГ 3. ИЗУЧЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА И ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аукционы по аренде государственных помещений проводятся в Интернете на специализированных Электронных площадках. На какой именно площадке будет проводится аукцион по выбранному Вами помещению, Вы можете узнать из лотовой документации, которая разрабатывается Организатором торгоа для каждого объекта индивидуально. Вам необходимо знать: сроки окончания подачи заявок, дату аукциона, тип акциона, условия допуска, размер и порядок оплаты обеспечительного взноса для участия и т.д. Также изучите условия договора аренды. В зависимости от объекта они могут отличаться. Уточните срок договора, порядок оплаты платежей, ограничения по использованию помещения, требования к арендатору. Обязательно проверьте, соответствует ли целевое назначение помещения Вашей деятельности.

ШАГ 4. ПОЛУЧЕНИЕ ЭЦП (ЭЛЕКТРОННАЯ ЦИФРОВАЯ ПОДПИСЬ)

Наличие ЭЦП — обязательное условие доступа к участию в любом аукционе. Для ее получения Вы должны подготовить необходимый комплект документов по Вашей фирме и обратиться в одну из организаций, уполномоченных осуществлять регистрацию электронных подписей. Стоимость ЭЦП зависит от типа электронной площадки и от типа аукциона, в котором предполагается участие. В среднем стоимость 5 000 — 7 000 руб. ЭЦП представляет собой флешку, которая служит ключом доступа в личный кабинет на электронной площадке.

ШАГ 5. АККРЕДИТАЦИЯ НА ЭЛЕКТРОННОЙ ПЛОЩАДКЕ

Подготовьте сканы Ваших документов, составьте требуемые заявления, заполните заявку, произведите оплату обеспечительного платежа и сделайте скан платежного поручения. Для отправки документов на аккредитацию воспользуйтесь ЭЦП. Будьте очень внимательны при подготовке документов для аккредитации. Как правило, заявления рассматриваются в течение 3-5 дней. Если будет обнаружена какая-либо ошибка или неточность, то документы вернут Вам на доработку. После исправления они вновь будут рассматриваться 3-5 дней. Большинство потенциальных арендаторов не успевают пройти аккредитацию до срока окончания подачи заявок именно по этой причине.

ШАГ 6. НАСТРОЙКА КОМПЬЮТЕРА

Электронные площадки предъявляют свои различные требования к программному обеспечению Вашего компьютера. Вам будет необходимо установить соответствующие программы для обеспечения дополнительной безопасности при передаче данных, программы для обеспечения работы Вашей ЭЦП и произвести соответствующие настройки Windows. Советуем, чтобы это делал программист.

ШАГ 7. РЕГИСТРАЦИЯ В КАЧЕСТВЕ УЧАСТНИКА АУКЦИОНА

Прохождение аккредитации обеспечивает Вам допуск к личному кабинету на Электронной площадке, но еще не обеспечивает допуск к аукциону. Допуск к конкретному аукциону дает Организатор торгов после рассмотрения заявки. Поэтому теперь Вам необходимо сформировать заявку на участие в аукционе по Вашему лоту и направить комлект документов Организатору торгов. Об одобрении Вас в качестве участника аукциона Вы узнаете за день до дня самого аукциона.

ШАГ 8. ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ

Перед проведением торгов по аренде помещения от города Вы должны ознакомиться с порядком его проведения и определить для себя максимальную цену, которую Вы готовы предложить за аренду данного помещения. Условие победы в любом аукционе одно и тоже — предложение наибольшей цены. Но порядок того, как делаются ценовые предложения может отличаться. С учетом того, что аукцион длится всего несколько часов, Вы должны четко знать и понимать его правила и порядок.

ШАГ 9. ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА

Обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения с городом, является своевремнное подписание победителем Протокола о выигрыше как в электронном виде (с помощью ЭЦП), так и в бумажном виде (в офисе Организатора торгов). Несоблюдение сроков подписания Протокола о результатах торгов грозит признанием итогов аукциона недействительными.

ШАГ 10. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Не ранее чем через 10 дней, Вы сможете подписать договор аренды. 10 дней — срок, который дается другим участникам аукциона, чтобы оспорить итоги торгов. Обязательным условием подписания договора аренды помещения у города является факт оплаты первой части аренды, размер которой установлен в лотовой документации.

ШАГ 11. ПРИЕМ ПОМЕЩЕНИЯ И ПОДПИСАНИЕ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Дата и время подписания согласовывается дополнительно, после подисания договора аренды. Подисание акта приема-передачи помещения должно происходить непосредственно по месту нахождения данного помещения.

ШАГ 12. РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Регистрация договора аренды осуществляется совместно с представителем Организатора торгов в Государственной регистрационной палате г.Москвы. Срок государственной регистрации — 10 дней.

ШАГ 13. ИСПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды нежилого помещения от города предусматривает целый ряд требований к новому арендатору. Внимательно ознакомьтесь с ними заранее. К примеру, это может быть требование о согласовании целевого назначения помещения или требование о заключении договора аренды земельного участка под помещением и т.д.

КАК ПРОХОДЯТ ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Условие победы в любых государственных аукционах по аренде или продаже имущества, одинаковое: выигрывает участник, предложивший наибольшую цену за объект торгов. Но форма аукциона и способы подачи предложений о цене могут отличаться. Какой способ будет исользован при проведении конкретных торгов определяет их Организатор.

Например, при продаже квартир должников через торги, которые проводит Росимущество г.Москвы, участник не знает какую цену за квартиру предложили другие участники. Во время аукциона, участнику дается 2 часа на то, чтобы сделать свое единственное предложение по цене. По истечению 2-х часов, Организатор торгов смотрит, какой из участников сделал максимальное предложение и определяют его как победителя. Такая форма подачи ценового предложения называется закрытой.

В аукционах по сдаче государственных помещений в аренду от города Москвы используется открытая форма подачи предложений о цене. Любой из участников торгов может повышать стоимость аренды неограниченное число раз. Шаг торгов строго фиксирован Организаторами и участник может повысить цену только на тот шаг, который установлен в текущее время.

Реализуется это следующим образом:

• Устанавливается стартовая цена объекта. Как правило, это сумма годового платежа за объект.
• Устанавливается шаг торгов, равный 5% от стартовой цены.
• Когда аукцион начинается, то участникам дается 10 минут, чтобы сделать шаг (повысить цену на 5%).
• Если никто из участников аукциона этого не делает, то шаг торгов снижается на 0,5% и включается таймер еще на 10 минут.
• Таким образом идет снижение до минимального шага торгов — 0,5%.
• Кто из участников сделает последний ход, тот и будет признан победителем торгов.
• Когда один из участников повышает цену, то таймер на 10 минут запускается по новой, чтобы другие участники аукциона смогли «перебить» его предложение. Повышение может идти до бесконечности, по времени аукцион не ограничен.

Такая методика применяется с целью максимально возможного прироста цены на торгах. Если участники сочтут, что прирост цены на 5% делает аренду уже не выгодной для них и не будут повышать стоимость аренды, то им будет предложено сделать более низкий шаг (4,5%, затем 4%, затем 3,5% и так то 0,5%).

Наша Компания единственная в Москве, кто оказывает услуги по аренде и покупке государственных помещений, зданий, земельных участков и жилой недвижимости.

Мы сотрудничаем с рядом государственных организаций, крупных производственных площадок и комплексов Москвы и Московской области, которые располагают арендными площадями.

Основные наши Клиенты — это предприятия малого и среднего бизнеса. Наши специалисты хорошо знают требования к помещениям практически для любого вида бизнеса и помогают найти наиболее подходящие варианты.

Уникальность нашей услуги заключается в том, что мы предлагаем помещения, которых нет на рынке и цены на которые ниже рыночных на порядок.

Мы единственные оказываем полный комплекс услуг, начиная от поиска вариантов до сопровождения процесса аукциона и подписания договора аренды.

Большое внимание мы уделяем юридической части и аналитике. Мы отслеживаем все изменения в законодательстве. Наши сотрудники постоянно проходят обучения и сдают тесты. Мы формируем аналитику по прошедшим ранее аукционам. Проводим различные исследования. Основная цель этой работы — определить, будет ли по конкретному лоту повышение цены или нет. Если повышение будет, то насколько. Нам важно, чтобы наши Клиенты получали помещения по ценам ниже рыночных.

ВОПРОСЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ГОРОДА

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПРОЦЕСС АРЕНДЫ?

Если взять срок от того, как Вы сделали выбор и до передачи в пользование Вам помещения, то в среднем это 1,5 месяца. Зависит от установленных сроков окончания подачи заявок и установленной даты проведения торгов.

МОЖЕТ ЛИ ИП АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ У ГОРОДА?

Да, может. Однако, чтобы не потратить время зря, необходимо изучать требования к арендатору заранее. Они прописываются в аукционной документации.

_______________________________________________________________________________________________________________

ВОЗВРАЩАЕТСЯ ЛИ ВНЕСЕННЫЙ ЗАДАТОК, ЕСЛИ Я НЕ ВЫИГРАЛ В ТОРГАХ?

Да, конечно. Только необходимо учесть, что задатки могут быть возвращены участникам не ранее, чем через 10 дней после публикации Протокола о результатах аукциона.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЕСЛИ ВДРУГ БИЗНЕС НЕ ПОЙДЕТ, ТО МОГУ ЛИ Я ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Да, конечно. Для этого Вам будет необходимо письменно уведомить Арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев с планируемой даты расторжения договора аренды нежилого помещения.

_______________________________________________________________________________________________________________

СМОГУ ЛИ Я ЧАСТЬ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ СДАТЬ В СУБАРЕНДУ?

Нет, прямая или скрытая сдача в субаренду всего арендуемого у государства помещения или его отдельной части, запрещена.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ В АУКЦИОНЕ Я БУДУ ЕДИНСТВЕННЫМ УЧАСТНИКОМ?

В этом случае аукцион не будет проводится. Но при этом договор аренды будет заключен на стартовых условиях с единственным участником, допущенным к аукциону.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРЕДЛАГАЮТСЯ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА ЧАЩЕ ВСЕГО?

Категории, принадлежащих городу помещений очень различны. Это могут быть отдельно стоящие административные здания, офисные помещения, помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов, производственные и складские помещения, подвалы, помещения с четко определенным видом деятельности (автомойки, детские сады, медицинские центры и т.д).
По нашей статистике, больше всего востребованы помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов. Подобные помещения достаточно сложно найти в обычной коммерческой аренде.

_______________________________________________________________________________________________________________

ПОЧЕМУ ПРИ ВСЕХ ПЛЮСАХ, АРЕНДА ОТ ГОРОДА ДО СИХ ПОР НЕ ТАК ПОПУЛЯРНА, КАК КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА?

Аренда помещений у города вызывает множество трудностей у потенциальных арендаторов. Столкнувшись с ними, многие отказываются от этой затеи.

• Сложно найти помещение, подходящее по параметрам. Проблема заключается в отсутствии достаточной информации об этих помещениях, позволяющей не только оценить помещение, но и вообще сориентироваться, что оно из себя представляет. Также большую сложность вызывает просмотр такого помещения, который требует предварительного согласования заявки, постановки в очередь на просмотр и т.д.
• Арендовать помещение можно только через процедуру аукциона. Аукционы проходят в Интернете на специализированных электронных площадках. Трудности вызывает процесс регистрации участника на электронной площадке, прохождение аккредитации и сам процесс проведения торгов, условия которых постоянно меняются.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАК МОЖНО БЫСТРО АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ ЗДАНИЕ У ГОРОДА?

Аренда помещений от города — одно из самых приоритетных направлений нашего агентства.
Ежедневно сотрудники занимаются проработкой новых, появляющихся вариантов помещений. Выезжают на объекты, делают фотографии, изучают технические характеристики, проводят оценку арендной ставки.
Мы постоянно отслеживаем все нововведения и изменения в процедурах прохождения аккредитации, аукционов, изменения в условиях аренды.

Обратитесь к нам и Вы сэкономите не только свое время, но и свои деньги.

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны - город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

• индивидуальных предпринимателей (ИП);
• различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
• крестьянские и фермерские хозяйства;
• партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами - собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения ;
2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

• муниципального унитарного предприятия;
• автономного госучреждения;
• муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран - торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

• религиозные организации;
• профсоюзы;
• политические партии;
• общественные фонды;
• адвокатские и нотариальные конторы;
• медицинские и образовательные учреждения;
• отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать - вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора - передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности - процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.

Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.

Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.

Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.

Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.

В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.

Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.

Как провести торги на право аренды

Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.

Для организации торгов необходимо:

1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.

2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).

Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.

4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.

5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.

6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.

Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).

Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.

7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.

8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.

9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.

Как заключить договор аренды

Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.

В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.

По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).

Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.

Как зарегистрировать договор аренды

Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.